中国房地产:旧改项目将成为未来增长动力

最近,我们分别考察了广州和东莞的六个楼盘项目,我们发现:1)位于一线城市的旧改项目愈发重要,将成为开发商未来的盈利增长点;2)一线城市房地产销售热潮正漫延至东莞等在一线周边的卫星城市

    我们看好2016年一线城市周边的卫星城市,同时预计房价也将稳步上涨

    旧改项目的销售表现强劲

    旧改项目的特点包括:1)位置良好、2)利润率高、3)去化迅速、以及4)体量巨大(按总建筑面积计)。中海花湾壹号和富力东山新天地这两个项目位于广州市区。其中,中海花湾壹号今年一季度的销售额在广州排名第一,而富力东山新天地则是广州去年全年的销售冠军。我们估计这两个项目第一期的销售毛利率可分别达到33%/50%(行业平均水平为27%)。中海花湾壹号的年度合同销售额或达到100亿元人民币,相当于2016年中国海外(688HK)总销售额的6%。

    旧改项目将成为未来的利润增长点

    目前在公开市场拿地的竞争非常激烈,导致地价不断攀升,而一些开发商如中国海外和深圳控股(604HK)等,则致力于在旧改项目上发力。中海花湾壹号和北京石景山项目都是中国海外在过去两年,通过向政府购入原工业用地所开发的。我们认为从2016年开始,这些体量大,同时位置和盈利俱佳的项目将成为中国海外合同销售和利润增长的主要驱动力。

    预计销售热度将持续

    根据CRIC的统计,4月份主要城市的住宅销售量同比上升约46%,其中政策有收紧的城市则环比下跌9%。我们预期销售热度将延续至2016年二季度,继续看好房地产板块:1)政府将继续在全国推行宽松的房贷政策,2)更多的并购活动将提升板块的估值(近期房地产并购的估值一般都在1倍市净率以上)。板块目前的估值相对1年前瞻NAV折让37%,接近历史7年均值以下0.8个标准差。我们的首选是华润置地(1109HK)和中国海外。