房地产行业:一线城市新政迭出,去库存仍为政策主基调

上周五,上海出台了一系列房地产限购政策,以期望抑制需求并减缓房价上涨速度。此次公布的具体措施与市场预期相一致,主要包括:1)对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。此前,对于套住房首付比例执行最低4成。2)提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。此外,银行将重新执行2014年9月之前的“认房又认贷”政策,即购房家庭名下已有一套房,不论贷款是否结清,均不再享受首套房相关待遇。根据中国最大房地产经纪公司中原地产显示,预计受此次限购政策影响的购买者比例合计约达28%。

    我们认为此次政策将有效控制上海改善型需求的释放,但鉴于充足的流动性和不足6个月的低库存水平,我们预计房价将大概率维持稳定。

    在上海出台新限购政策的当日晚间,深圳市发文宣布称,1)将非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,由当前连续缴纳1年提高至连续缴纳3年,2)对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的,贷款首付比例仍继续执行最低3成;对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的,或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。与此同时,南京发文称,将严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”,对于有购房贷款记录的借款人家庭,不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。按照南京现行房贷政策,前者最低首付比例为2.5成,后者为3-4成。此外,武汉宣布将职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元,购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。在当前所有出台房地产调控政策的城市中,上海的限购政策最为严格。

    我们再次强调,城市间分化仍在持续并愈加明显,一二线城市房屋销售强劲反弹并伴随价格飙升,而三四线城市则受困于供过于求,库存去化艰难。根据国家统计局公布的最新2016年2月70城房价指数显示,深圳新建住宅2月同比涨幅最高,达57.8%,上海紧随其后,同比上涨25.1%,而与此同时,三四线城市2月同比仍延续下跌趋势。我们看到,政府已持续出台一系列支持政策以提高农村人口的购买力,从而加快三四线城市的去库存进程。3月15日,河南南阳市推出楼市新政,决定对进城购买普通商品住房的农民,每套房发放1万元人民币的财政补贴,成为中央推进新型城镇化政策实施以来,河南首个以财政补贴方式推进城镇化进程的地市。日前,人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,以依法稳妥规范推进农村“两权”抵押贷款试点。

    为避免重复征税以及降低税负,中国宣布将全面实施营改增,自2016年5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增范围,将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。3月24日,财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》以明确营改增细则,包括:1)个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。2)个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

    香港上市的大中型中资房地产开发商3月初至今平均反弹约9%,恒生国企指数同期上涨约8%。目前板块估值约47%每股净资产折价,6.2倍16年PE,0.6倍16年PB,相当于5年历史均值下方1个标准差。我们认为,个别一二线城市的房地产紧缩政策对整个市场的影响可能较为有限,尽管短期内重点布局在上海的开发商融创(1918:HK,中性)和保利置业(119:HK,减持)将可能受到此次限购政策的影响。鉴于靴子落地,市场担忧情绪有所缓和,我们维持行业超配评级,并持续推荐中海外(688:HK,买入)、华润置地(1109:HK,增持)和远洋地产(3377:HK,买入)。