2016年1-2月全国房地产数据解读:销售复苏显著加快,投资和新开工回升

上周六(3 月12 日),国家统计局发布了2016 年1-2 月份全国房地产开发投资和销售情况。

    在2016 年1-2 月份,全国新建住宅销售额同比增长49%至7,435 亿元,新建住宅销售面积同比增速由负转正增长30%至1 亿平方米(2015 年12 月则同比下跌3%),同期住宅销售均价创出新高,同比增长14.4%至7,394 元/平方米(2015 年12 月同比增长6%)。我们认为销售的显著复苏主要来自于持续的政策刺激(包括降低首付比例、降低房产交易中的契税和营业税等)激发了消费者的购房意愿,而2015 年1-2 月份基数较低也是重要原因,其销售额和销售面积分别同比下跌17%和18%,为2013 年以来的最低水平。关于2016 年全年新建住宅销售预测,假设去化率进一步上升3 个百分点(2015 年上升约3-6 个百分点),我们估计2016 年全年房屋销售面积将与15 年大致持平在11.4 亿平方米,乐观估计情况下将同比增长7%至12.1 亿平方米,悲观估计情况下将同比减少5%至10.7 亿平方米。按照目前形势,我们认为乐观情形出现的可能性在逐渐提高。

    房地产投资增速自14 年初开始减速以来延续下行态势,随后自2015 年8 月开始转负并延续跌势至去年年底,但在2016 年1-2 月份同比增速首次由负转正并增长达3%。与此同时,新开工面积和在建面积同比增速均由负转正,分别增长14%和29%,相较于2015 年12 月则分别同比下跌达7%和15%。尽管,房地产投资和新开工面积在2016 年前两个月中均录得超预期的同比增长,但我们认为其中一个主要原因是去年同期基数较低,未来是否能够延续上行趋势仍不确定,有待进一步观察。关于2016 年全年新开工预测,我们假设,占全国房屋销售面积约70%的三四线城市新开工将会延续下行趋势,相较于2015 年将同比进一步减少约10%,而同期一二线城市新开工有望出现高个位数回升。因此,从全国范围来看,新开工面积仍将会连续第三年下降,但同比跌幅将收窄至4%左右,而2014 年和2015 年分别同比下降11%和14%。

    在房地产投资和销售数据公布的同日,国家统计局发布的2016 年1-2 月其他重要经济数据显示,出口和消费方面同比增速均低于市场预期,仅有全国固定资产投资受益于房地产投资增速的回升,而同比增长达10.2%(2015 年全年为10.0%)。因此,房地产投资作为经济增长的重要组成部分,我们认为政府为维持经济稳定增长将会致力于房地产投资的稳步回升,同时为促进三四线城市去库存而在政策方面继续维持暖意。值得注意的是,城市间分化仍在持续并愈加明显,一二线城市房屋销售强劲反弹并伴随价格飙升,而三四线城市则受困于供过于求,库存去化艰难。央行行长周小川12 日记者会上强调,从全国范围来看,房地产市场仍面临较大去库存压力;考虑到目前国内房价出现很大分化,央行将因地施策,信贷政策也要适应不同地方的变化,综合考虑住房信贷的可行性和所面临的风险。对于房价大幅上涨的一线城市而言,监管机构将会对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P 平台合作开展的金融业务开展清理和整顿,打击提供“首付贷”融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。此外,深圳日前宣布从2016 年4 月1 日起将二手房交易的评估价格上调50%,希望通过房产交易税费的增加来抑制需求。与此同时,我们预计将有一系列支持政策陆续出台以提高农村人口的购买力,从而有助于三四线城市的去库存进程。

    香港上市的大中型中资房地产开发商3 月初至今平均反弹约10%,,恒生国企指数同期仅上涨约6%。目前板块估值约48%每股净资产折价,6.0 倍16 年PE,0.6 倍16 年PB,相当于5 年历史均值下方1 个标准差。我们维持行业超配评级,持续政策驱动的行业基本面复苏是未来的主要催化剂。我们持续推荐在一线城市有充足土地储备的开发商,这将有助于其在土地热潮中维持审慎,包括远洋地产、合景泰富、中海外以及龙湖地产。