房地产行业东南亚客户拜访纪要:市场分化,然流动性驱动下一线城市恐难掉头

上周,我们在新加坡、吉隆坡和曼谷三地拜访了20余位机构投资者。投资者普遍对近期中国一二线城市房价暴涨表示疑惑,并担忧三四线城市未来持续的去库存压力。

    我们认为主要受市场预期推动,中国一线城市自春节以来开启了新一轮的房价暴涨。此前公布的1月份新增贷款约2.5万亿元,创出历史单月新高,以及在同一时期内连续出台的多项行业刺激政策,进一步助涨了市场情绪。而一线城市库存量下降至低位,市场追涨情绪更为强烈。

    从购房需求来源来看,我们认为此次房价上涨期间,相比于首次置业需求,来自改善型的需求更为强劲。自1998年进行住房制度改革以来,中国房地产市场经过了20余年的发展,目前通过出售原有旧房以换取更高质量或更大面积新房的需求显而易见是强烈的,并预计在未来一段时间内将会持续加强。与此同时,现有购房者的杠杆率仍处于低位(抵押贷款占房屋总市值比例仅为20%左右),在政府降低二套房首付比例的政策支持下,结合出售旧房时因房价上涨而获得的高额收益,意味着改善型购房者的支付能力相对较高。

    根据中国最大的房屋中介-中原地产统计数据显示,上海2月房价相比1月环比上涨约8%,与此同时,深圳房价自2015年全年暴涨约50%之后目前仍维持强劲上涨势头。我们预计,一线城市为遏制房价继续飙升可能会出台更为严格的限购政策,但这也可能无法扭转房价的上涨趋势。在开征房产税之前(预计可能不会早于2018年),流动性将成为决定一线城市房价的关键因素,我们认为至少在2016年市场仍将维持充足的流动性。

    从中央政府的指导意见来看,刺激三四线城市去库存的主要政策着力点在于放松户籍管制,以此鼓励农村人口在城市定居并在当地购买房屋。而地方政府的实际措施则较指导意见尺度更大。3月1日出台的沈阳大学生买房零首付政策成为各大中外媒体竞相报道的对象,该政策旨在通过住房公积金让毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生以零首付在沈购买商品房,同时,宽松政策还计划允许在沈购房的农民子女有资格享受当地的教育资源。虽然翌日沈阳政府方面表示媒体报道不实该政策仍在考虑之中,但地方政府去库存的决心已可窥之一二。但需要指出的是,三四线城市去库存一定是一个漫长的过程,一方面庞大的库存量是当前所面临的困境,另一方面如何创造就业机会以吸引人口流入则更具挑战性。

    关于2016年全年新建住宅销售预测,假设去化率进一步上升3个百分点(2015年上升约3-6个百分点),我们估计2016年全年房屋销售面积将与15年大致持平在11.4亿平方米,而乐观估计情况下将同比增长7%至12.1亿平方米,悲观估计情况下则将同比减少5%至10.7亿平方米。按照目前的形势,我们认为乐观情形出现的可能性在逐渐提高。而除了一线城市以外,基于合理的库存水平以及市场情绪的蔓延,我们预计二线城市将在2016年成为主要的受益者并有突出表现。

    在新开工方面,三四线城市占全国房屋销售面积约70%,我们认为在去库存期间,这些城市的新开工将会延续下行趋势,可能回落到此前一轮(2010-2014年)房地产市场上行周期启动之前的水平,这意味着相较于2015年将同比进一步减少约10%。在此假设下,即便我们认为一二线城市新开工在2016年有望出现高个位数回升,从全国范围来看,新开工面积仍将会连续第三年下降,但同比跌幅将会收窄至4%左右,而2014年和2015年分别同比下降11%和14%。

    香港上市的大中型中资房地产开发商3月前两个交易日平均反弹约9%,相较于近期低位则平均上涨约17%,由此板块年初至今跌幅收窄至12%,恒生国企指数同期跌幅达13%。

    我们维持行业超配评级,持续政策驱动的行业基本面复苏是未来的主要催化剂,但3月份集中披露的开发商2015年业绩可能稍显疲弱并暂时影响到市场情绪。我们持续推荐在一线城市有充足的土地储备的开发商,这将有助于其在土地热潮中维持审慎,包括远洋地产、合景泰富、中海外以及龙湖地产。