房地产行业:行业政策进一步宽松,有望迎来销售旺季数据支持

上周五(2月19日),财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,2月22日起执行,将有效刺激改善性需求。通知指出,关于契税政策,1)对个人购买家庭唯一住房,面积为144平方米及以上,由原先3%的税率减按1.5%的税率征收契税,面积为90平米及以下的,仍按1%的税率征收契税,面积为90平米至144平米的,仍按1.5%的税率征收契税。2)对个人购买家庭第二套改善性住房,从原先统一执行3%的税率调整为,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。关于营业税政策,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税,取消了原先对住房面积需在144平米及以下的要求。需要注意的是,北京、上海、广州和深圳暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。

    自去库存成为房地产行业的首要任务以来,政府在2016年陆续出台了一系列刺激政策。2月2日,中国央行与银监会发布通知称,在不实施“限购”措施城市(即一线城市北上广深和三亚除外),将二套房的最低首付款比例调整为不低于30%,此前曾于2015年3月底将其由60%调整为40%;同时,首套房最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点,此前曾于2015年9月底将其由30%调整为25%;对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。2月6日,国务院发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》提出,围绕加快提高户籍人口城镇化率,深化户籍制度改革,除超大城市和特大城市外,其他城市不得设置落户限制。随后于2月17日,中国人民银行、住房城乡建设部、财政部联合发文,自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行(目前为1.50%),原先则按照当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息(目前分别为0.35%和1.10%)。

    国家统计局新房房价指数可精确地衡量房价变动情况,该指数12月份最新数据显示一线城市大幅上涨约21%,二线城市仅上涨约2%,而三四线城市则下跌达1.8%。同时,一线、二线和三四线城市在2015年销售面积同比分别增长约20%,13%和6%,在整体销量中的占比则分别为约5%,23%和72%。此外,根据我们的测算,截至2015年末,一手房市场上未售的新房住宅面积累计可达30亿平方米,包括从往年带入的存货约20亿平方米,以及在2016年新推出的货源约10亿平方米。假设按照2015年的销量水平,分城市来看,一二线城市仅需0.9年消化存货或者1.7年消化包括今年新增的货源;而三四线城市则分别需要2.2年和3.1年。尽管近期多数刺激政策并不适用于一线城市,但鉴于这些城市目前的低库存水平以及日益增长的市场需求,我们预计一线城市将持续火热并迎来新一波上涨。而对于库存面积约占总量82%的三四线城市而言,需求仍相对疲弱,政策落地效果尚待进一步观察。

    香港上市的中资房地产开发商2015年位于净资产折价20%至55%的区间内运行,全年平均估值为折价41%,而2014年全年平均估值则是48%折价。而在2015年跑赢恒生国企指数之后,在2016年初跟随大盘下挫接近两成。目前板块估值超过50%折价,5.6倍16年PE,0.6倍16年PB,相当于5年历史均值下方1个标准差。由于目前正处于房屋销售的淡季,各类项目将从本月底开始逐步启动,因此我们预计将在3月份以后迎来令人鼓舞的房屋销售数据。我们维持行业超配评级,期待房地产板块进一步受益于一系列行业刺激政策。我们依据四条主线选择标的:1)2015年报发布在即,建议投资者重新审视蓝筹股中海外和华润置地;2)外债风险敞口最小的开发商万达和万科;3)可能受益于去库存刺激政策的保利置业;4)以及布局在中西部地区的开发商龙湖地产。