香港房地产行业2016投资展望:逃不脱的宿命

调整还是下行?我们认为市场已经习惯了长达十年的房地产牛市,许多业主仍然期盼房价反弹,导致近期的成交量处于历史低位。然而,这一信念并不能改变下行的命运。市场结构已发生改变,我们认为利好消息已不再是新闻,甚至开始出现逆转。中原城市领先指数已经较九月的高位下跌5%。我们预计2016年将继续出现超额供应,有超过16,000个私人住宅单位交付,租金将同比下跌10%,进而在未来三个月驱使房价续跌多达15%(若恰逢加息,到16年底跌幅总共可达30%)。此外,由于超额供应将一直持续到2018年,甚至更长一段时间(若土地供应保持现有增速),我们认为房价疲弱短期难以逆转。

    对政府承诺的考验。由于此轮调整是由楼市最基本面的供需主导,我们认为没有“速效药”;放松辣招也仅仅影响热钱/投资需求,却难以推升房价。波动因素在于政府是否会在一夜之间放松房屋需求,例如放开输入专才、批准大型重建项目。然而,我们认为上述举措将违背早前提出的“港人港地”概念,并浪费修正前届政府遗留下来的房价泡沫的良机。

    大甩卖浪潮将至。鉴于潜在的加息和政府土地批售的加速,开发商的上策是加快资产周转,而不是像过去一样囤货。由于供应增加而交易稀疏,我们相信开发商将处于被动地位,并跟随大势减价。我们预计项目的平均ROE将从两三年前的中双位数收窄至单位数。所以,我们认为香港房地产行业应处于估值区间的低端,即50%资产净值折让/0.5x倍市净率。我们估计现水平行业平均45%资产净值折让只反映10% -15%房价下调,所以股价还有下行风险。我们维持行业落后大市评级。对于潜在房价下降的最大受害者恒基兆业(12 HK),我们持审慎态度。该公司未来单幢新项目价格将承压,闲置资本被旧房收购占压,而交易量一直低迷。