搜房网:维持搜房买入评级,业务转型稳步推进

我们上周在北京拜访了搜房管理层,作为中国最大的房地产垂直网站,搜房表示今年的工作重心仍在战略转型上,因此虽然近期中概股私有化浪潮袭来,公司可能不会急于推进。回归A股的窗口相信在中国政府的支持态度下将长期存在,在做好转型的基础上再去推进这个事情相信会更好。搜房目前的市值大概接近于38亿美金,公司创始人、主席兼首席执行官莫天全持股在30%左右。此前曾有媒体报道说莫正着手处理其在香港上市的私人公司顺昌集团(650HK)中的股份或为搜房私有化铺路。而中国大型民企复星近期通过二级市场将其在搜房的持股从此前的2%增加到5.2%。

    而对于搜房的业务转型,公司表现出足够的信心。搜房原先的业务构成主要分为三大块,分别为1)针对开发商的在线广告业务、2)针对新房买家的基于coupon销售的所谓电子商务业务3)针对二手房经纪人的在线展示业务(listingservices)。这11年以后逐步成型的三驾马车业务在2014年中国房地产市场进入下行周期后遇到了挑战。尤其是在线展示业务,二手房经纪人在市场萧条赚钱难的形势下逐步发起对搜房的联合抵制行动,期间搜房最大的挂牌客户—北京最大的二手房经纪人链家亦在三季度与搜房终止了协议,转为通过自家的网络平台推动交易。搜房以自去年6月开始全面对在线展示费用打六折留住付费经纪人,但即便是这样在过去的一年中我们仍然看到相当幅度的付费经纪人的流失(14年首季为19.6万人,15年首季为11.4万人)。在此情形下,搜房自去年8月开始了正式的业务转型,旨在建立真正的房地产在线交易平台。公司在去年下半年通过股权收购与著名的房地产中介机构--世联行(002285)和同策等建立了战略合作,公司亦着手建立自己的销售团队将原先仅基于coupon销售的电子商务业务拓展到新房直接销售环节,并在今年进一步加强了对线下二手房中介的兼并收购而将二手房交易和房屋租赁业务亦纳入到直销平台。而与此同时,搜房早先就开始涉足的互联网金融业务和家装业务也顺应市场潮流而被单独分设出来。

    公司于5月底披露一季报时首次披露了GMV(GrossMerchandiseVolume)数据,新房和二手房交易首季的GMV分别达到78亿人民币(对应销售套数7270套,收取佣金率在1.6%左右)和24亿人民币(对应销售套数1189套,收取佣金率0.5%),加上家装业务的GMV2470万人民币(对应566个订单),首季的GMV总量超过100亿人民币(折合约17亿美金),对应搜房获得的销售收入为约2200百万美金,占到首季电子商务总收入的43%,而其余57%也即2900万美金收入仍来自于原先的coupon销售(对应销售套数约25000套,收取佣金率仅为0.45%左右)。四月单月的直销GMV已进一步窜升至超过15亿美金,中国房地产市场回暖为公司转型带来更好的环境。公司表示,今年全年希望至少实现直销收入占到全部电子商务收入的一半,未来基于coupon销售的旧电子商务模式会逐步伺机淡出。中国市场一年超过1000万套的新房交易、200万套左右的二手房交易,搜房拥有巨大的免费流量(每日浏览客户500万),相较传统的中介企业有不可比拟的客户获取优势,作为新业务转型中最重要的一环,直销平台就是为了可以更大程度地利用好这些客户资源。公司因此今年以来人员数量已经又增长了一倍,从原先的11000多人增加到22000多人,二手房房源推进到85套左右,未来几年将通过价格战略(二手房交易佣金一般在1%左右,搜房收取0.5%,租赁交易一般收取一个月租金作为佣金,而搜房实行免费)争取最快地占领市场获取份额,而一旦形成一定规模以后,利润率水平有望修复到至少超过传统中介的水平。

    搜房的股价在2014年下滑了超过50%,今年以来已回升超过两成,而自3月中的低点至今反弹幅度接近七成。顺应业务转型的初步战绩,公司将15年的收入预测从此前的7.73亿美金(同比增10%)上调到8.08亿美金(同比增15%)。虽然利润率上仍将承压,我们预计今年Non-GAAP净利率可能从去年的40%左右进一步下滑至略超20%左右的水平,全年利润仍将出现四成左右较大幅度下滑,但市场应已较充分预期到这一趋势。我们认可搜房作为行业领军人物的平台价值并且期待进一步的转型成果,而房地产行业回暖有望推动公司业务转型较预期更为理想,近期中概私有化浪潮下带来的整体重估也可视作催化剂。我们上调目标市盈率至30倍将目标价由10.23上调到11.33,重申搜房买入评级。