中国房地产:压缩供给端下会刺激需求端么?

两部门发文要求优化住宅及用地供应 .

    国土资源部和住建部发布《关于优化2015年住房及用地供应结构,促进房地产市场平稳健康发展》的通知,《通知》关键内容一是要求住房供过于求的城市,要适当控制2015年住房开发建设规模和进度,二是住宅用地规模过大的城市,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

    《通知》对供求关系的短期影响应有限,但缓解长期担忧 .

    鉴于14年一二三线住宅土地成交金额分别同比增长+26%、-31%和-50%,开发商已经在大幅降低三线城市的拿地,同时考虑到三线城市目前高达31个月的存货去化周期,我们认为《通知》的实施难以在短期内扭转三线城市供求关系,但有利于缓解购房者对三线城市长期供应较大和房价大幅下滑的担忧,有利于边际改善三线城市住宅销售。

    压缩供给端下会刺激需求端么?我们将《通知》看作政府压缩住宅供给端,平衡房地产市场的一个措施,但目前房地产市场主要由需求端影响,而我们对于需求端的判断保持中性,我们认为销售不会有大幅的增长或下跌。我们的逻辑一直基于人口结构的深层次变化、较大的住房保有量和政府不会大幅降低首付比率三大要素,而这三大要素的最大变量在于政府是否会降低首付比率对需求端进行刺激,我们的回答是二套房可能性很大,首套房可能性很小。

    投资建议 .

    瑞银覆盖A股房地产公司目前股价相对15年加权PE9.1倍,相对15年底预期NAV折价16%。我们认为《通知》最利好三线城市开发商,首推荣盛发展。