万科A:维持买入评级,但移出Key Call名单

前2 月销售额同比负增长21%。

    万科前2 月实现销售额316 亿元,销售面积271 万平米,分别同比负增长21%和8%,低于预期,同时前两月销售额占比我们预测的15 年全年销售额2300 亿的13.7%,低于近三年均值,未来需要加紧促销才有望完成全年销售额目标。

    事业合伙人持股比例达4.48%。

    经过11 次增持,公司事业合伙人目前持股4.94 亿股,占所有股权比例的4.48%,购买均价为9.86 元/股,已成为公司单一第二大股东,员工利益和股东利益绑定更为紧密。

    拿地能力领先市场。

    万科在12-14 年在北京、上海、广州和深圳四大一线城市获取的总土地权益金额分别为89 亿、244 亿和44 亿,占比全年拿地权益金额的比值分别为21%、27%和15%,万科在12-13 年一线城市土地价格相对较低时获得大量一线城市优质项目资源,并在14 年一线城市土地价格大幅上涨时主动降低比率。我们认为相比其他公司,万科拿地节奏更为准确,拿地能力领先市场。

    估值:维持买入评级,但移出Key Call 名单。

    我们预计万科14-16 年EPS1.51/1.74/1.95 元,目前股价相对PE8.4/7.3/6.5 倍,近4 年PE 均值为7.1 倍,股价相对NAV 折价41%。我们基于15 年9.5 倍PE 给予目标价16.53 元,我们认为伴随降准和降息政策的继续实施,以及政府有可能降低二套房首付比例,万科估值仍可以提高,维持买入评级,但鉴于前2 月销售额低于我们预期,移出Key Call 名单。