房地产行业:中国土地市场,开局不利,路到尽头?

开局不利,土地市场继续冷却.

    继14 年土地出让金同比大降35%后,2015 年前两月,302 城市土地出让金整体同比下滑48%,成交建筑面积整体同比下滑42%,土地市场开局依然不利,如果延续,我们预计地方政府收入将受重大影响,我们需要思考中国土地市场是否路到尽头?但在货币政策持续宽松下,若住宅市场有力复苏,则土地市场有望滞后回暖。

    一线城市住宅土地市场火热,二三线城市土地市场寒冷.

    2014 年各路开发商一致看好一线城市房地产市场,导致一线城市住宅出让金同比上升26%,成交面积下滑19%,成交楼板均价大涨55%。反观二三线城市住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑。

    土地成本在住宅售价中占比持续提高.

    我们分析了全国和分线城市土地成本在住宅销售均价中的占比,发现土地成本占比持续提升,目前全国该指标约24%,一线城市超过30%,二线城市约28%,三线及以下为18%。可见各线城市遇到的难题不一,一线城市是毛利率降低的问题,而二线及以下是销售周转的问题。

    结论:2015 年土地市场恐难以复苏,首选二线占比大的开发商.

    我们测算目前开发商在手可售住宅面积约37.2 亿平米,约可供销售3.5 年,除一线城市外,开发商整体在手土地充足。因一线城市土地价格昂贵,考验开发商精准拿地能力,且如房价无大幅上涨,未来可持续性差;而三线地价便宜,但库存仍过高;我们目前首选布局二线城市占比大的开发商:招商地产、保利地产、万科A、荣盛发展和滨江集团。