新湖中宝:下调盈利预测,估值过高,下调评级为“卖出”

结算进度低于预期,下调盈利预测

    公司前三季度实现营收41亿,归母净利润4.5亿,同比分别增长0%和96%,分别占我们原14年预测值的30%和15%,低于预期,归母净利润大幅增长由于公司兑现8.25亿元投资净收益,为13年同期的4.6倍。鉴于公司14年上半年仅实现房地产销售额35亿,同比负增长32%,我们将14/15/16年房地产业务结算收入预测由89/211/152亿元调整为59/136/178亿元,从而使公司归母净利润预测由28.7/40.8/37.3亿元降低至17.3/25.9/37.4亿元。

    三四线城市土储占比65%,预计去化缓慢

    公司目前可售建筑面积共1314万平米,分散在19个城市,其中三四线城市占比65%,是典型的项目重点布局长三角区域三四线城市的开发商。鉴于公司在三四线城市土地储备占比高,我们预计未来1-2年项目去化速度将较低。

    泛金融股权众多且分散,但价值高

    公司股权投资范围包含银行、保险、证券和期货,根据各公司13年净利润和可比上市公司股价对应的13年PER并折价给10%,我们假设所持金融股权价值达204亿元。

    估值:目标价自3.22元上调至4.14元,评级自“中性”下调为“卖出”

    我们将14/15/16年EPS预测自0.46/0.65/0.60元下调至0.22/0.32/0.47元。目前股价对应PER分别为33/22/15倍,远高于瑞银覆盖A股房地产公司平均8.4/6.9/6.0倍的水平。目标价4.14元基于分部估值法:我们估算14年房地产业务贡献EPS0.145元,参照同等收入规模可比公司给予14年11倍PER,每股估值1.6元;金融股权业务,按照上市可比公司PER折价10%,假设估值204亿元,每股估值2.54元。目标价对应14/15/16年PER19/13/9倍。