金地集团:下调盈利预测,估值过高,下调评级为卖出

结算均价低于预期,影响利润率,下调盈利预测。

    因12 年销售的部分项目有降价促销行为,部分项目结算均价低于我们预期,我们分别下调2014/15/16 年公司结算均价8%/13%/10%,导致营收同等幅度下调,而建安成本刚性,故14/15/16 年公司毛利率分别下调4/3/5 个百分点,致使归母净利润分别下调13%/23%/17%。

    土地储备过于集中于西安和沈阳。

    金地总土地储备面积约2500 万平米,其中在一二三线城市的分布分别为20%、60%和20%,但近30%的土地储备位于西安和沈阳,而这两个城市近年供地面积很大,房价难以上涨,是造成公司利润率较低的原因之一。

    14 年销售额增速在万保招金中最低。

    我们预计金地14 年可实现销售额430 亿,同比负增长4%,增速低于其他三大公司,低于市场预期的全年500 亿的销售目标。我们预计15 年金地总可售面积达667 万平米,鉴于中西部城市推盘占比上升,15 年去化率将降低,给予63%去化率假设,预计可实现销售面积420 万平米,销售额483 亿,同比增长12%。

    估值:将目标价自10.3 元下调至6.2 元,将评级自中性下调至卖出。

    我们将14/15/16 年EPS 自1.03/1.30/1.49 元下调为0.89/1.00/1.24 元,目前股价对应14/15/16 年PER 分别为10/9/7 倍, 大幅高于瑞银覆盖公司14/15/16 年PER8.3/6.8/5.8 倍的均值。我们参考可比公司14 年交易PE 的低值,给予公司14 年PER7 倍得到目标价6.2 元(原目标价基于原14 年EPS1.03 元预测给予PER10 倍得出),目标价对应PE FWD6.3 倍,略低于近四年均值6.8 倍,相对NAV 折价30%,将评级自中性下调为卖出。