房地产行业2014年投资策略:奇点

地产行业,“奇点”降临。我们认为,当前地产行业的状态,十分类似于物理学里的“奇点”。深层次的改革不仅改变了约束行业的规则,也在改变行业运行的基本规律。政策既不是放松也不是收紧,基本面既不是萧条也不是繁荣。奇点之上,我们不能拿旧经验来分析行业,我们甚至不能拿旧语言来形容行业。奇点之后,行业的运行规律是新的,投资逻辑也是新的。

    强调预期管理的行业深层次调控卓有成效。决策层坚持市场化方向,着力深层次改革,致力于扩大土地供给,平衡市场结构,致力于将保障房建设扩展为综合住房保障,致力于通过预期管理和资金成本管理的抓手确保房价运行平稳。

    住宅开发业务还有广阔发展空间。我们通过对人均使用面积、城市化率、人口增长和旧房拆迁等因素分析,判断中国城镇住宅距离达到绝对饱和还有200亿平米的发展空间,真实需求足以支持行业销售规模在2019 年之前稳定持续增长。

    行业料将保持高位理性,政策是维持行业动态平衡的关键。我们判断,2014年全国商品房销售面积、销售额和房地产开发投资规模将分别同比增长2.7%、11.5%和15.3%。行业的报表盈利水平将会趋势性上升,而实际销售产品潜在盈利水平则将保持平稳。政策是维持行业动态平衡的关键,政策通过预期管理等方式来促成有效需求持续释放。

    风险提示:政策重回周期性调控老路的风险;资金过度紧张造成销售速度大幅下降的风险;一部分中小企业资金链紧张的风险。

    奇点之后,重构地产股投资逻辑。我们相信,随着政策周期性单边波动的结束,地产股伴大起大落的时代将基本结束。奇点之前,市场等待政策宽松姿态,行业价格自由弹性恢复而始终不得,行业估值于是降低到了历史性的低点。奇点之后,行业走向长期平稳增长,需求健康释放。行业虽然告别大起大落,但确实存在真实价值重现的机会。我们相信,任何融通土地市场和证券市场的制度性改革,都可能是促成地产股表现的催化剂。我们维持行业“强于大市”的投资评级,建议投资者以战略眼光把握龙头地产股价值重现的机会。