房地产行业:关于“中央经济工作会议”内容的点评

房地产仍是宏观经济最大变量:11月份房地产成交创出新高,12月份上旬成交整体也向好,各个城市库存均有所下降,而去化周期下降则体现的更加明显。我们认为成交走好的主要原因有以下:第一,今年的年底信贷市场并没有收紧,大多数城市仍然可以享受到85折的利率折扣;第二,在九十月份市场偏淡取得的预售证的楼盘集中放量;第三,市场购买者的预期有所变化,预计楼市上涨的购房者越来越多;第四,部分城市限购政策执行层面有所松动。决定房地产政策变数的一方面是房价因素,另一方面则是房地产投资带动的宏观经济因素。从这两个层面来看,房地产调控政策的隐忧已悄然出现。作为明年经济工作首要任务中,“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”是作为宏观调控中重要变量,值得我们关注。

    新型城镇化更注重制度性建设:在本次经济工作会议中,饱受关注的是新型城镇化问题。在快速城镇化过程中我们一些制度性配套未能及时完善出现各种问题。新型城镇化的提出正是以解决过去城市化带来的问题,更多的改变在于制度性建设上,如土地与户籍制度改革,以保障城镇化更加深入的推进。我们想要强调的是新型城镇化对于地产自身边际改变并不相同,借助于新型城镇化逻辑投资地产股还得区分来看。对于那些具有产业承接能力且有自身的优势的区域,能够产生产业集聚效应的区域,未来发展空间相对会大一些。

    短期仍然建议关注业绩确定性品种:中央经济工作会议为明年经济工作定调,新型城镇化对资本市场的机遇不言而喻,也为坚持布局非一线城市的地产企业打开一扇窗;但现实中规模、效率等问题仍旧困扰这些企业。此外本次会议提出要适当扩大社会融资总规模,保持贷款适度增加,切实降低实体经济发展的融资成本,我们认为这一政策有助于企业进一步降低融资成本,提升NAV估值水平。时至年底,我们建议还是回归到企业业绩这条主线来,一线公司建议重点配置招商地产和保利地产;二线企业建议关注阳光城、金科股份、荣盛发展、中南建设等。