信托产品专题系列报告(三):典型房地产信托投资要素分析

房地产信托是我国信托行业的一个重要组成部分,它引爆了我国信托行业爆发式增长的第一波行情,曾经占据集合理财信托半壁江山;它为寒冬中的的房地产开发商“雪中送炭”;它的超高收益率曾经令众多投资者收获颇丰。但是,2011年以来,房地产信托高财务成本与大规模存量所累积的风险使得投资者闻“房”色变,监管层面持续出台的针对房地产信托的政策,也使得新发产品举步维艰。盛极而衰的房地产信托在2012年新增规模迅速萎缩,地方政府融资平台类信托成为接棒房地产信托的“新星”,在我们看来,房地产信托并非走向末路,而是降温回归理性,而投资者也需要逐步回归到理性分析房地产信托风险与收益的时代。

    我们统计了2008年至2012年9月新发行房地产信托的平均约定收益率,在四类房地产信托中,由于产品结构相对复杂,信托发行成本高等因素,股权投资类房地产信托的平均约定收益率始终是最高的,贷款类房地产信托平均收益率最低。因此,对于不同类型的房地产信托进行投资决策分析时,侧重的要素不同。我们所关注的是不同类型房地产信托在不同市场和政策环境下的定价评价,我们所关注的是受托人能否在详实的尽职调查之后给予不同风险等级的项目合理的风险溢价。“风险无所谓大小,只要给予适当的溢价就是合理的”,房地产信托的投资价值分析也正是如此。