600743华远地产资产重组最新消息
≈≈华远地产600743≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
本公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开
发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型。开发完成后的房地
产产品以销售为主，自持少量投资性物业，主要为商业业态。报告期内，公司的主营
业务未发生重大变化。
公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属
性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。报告期内，全国房地产市场整体延续
了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，从规模扩
展看，国家统计局的数据显示2021年1-6月全国房地产开发投资达到7.2万亿元，同比
增长15.0%；房地产施工面积达到87.3亿平方米，同比增长10.2%；从销售情况看，20
21年1-6月商品房销售面积达到8.9亿平方米，同比增长27.7%。其中，住宅销售面积
达到7.9亿平方米，同比增长29.4%。实现商品房销售额9.3万亿元，同比增长38.9%；
从价格水平看，商品房整体销售价格呈现平稳上涨态势，2021年1-6月全国商品房销
售均价为10,485元/平方米，同比上涨8.8%。
针对部分热点城市市场热度上升的情况，2021年上半年，中央和地方坚持
“房住不炒”基调不变，并密集出台调控政策以稳定市场预期，房地产金融监管持续
强化，房地联动机制加快建立，针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，调控效果
已初步显现，房地产行业主要发展指标的同比增幅已呈现逐月回落趋势；同时，作为
房地产行业的要素基础，土地的市场热度不断升温，据中指数据统计显示，2021年上
半年全国300城住宅用地成交楼面均价为6,170元/平方米，同比上涨26.7%，平均溢价
率为17.5%，较去年同期提高1.3个百分点，进一步提高了行业的整体经营成本；此外
，受重点城市供地“两集中”政策影响，上半年全国土地市场成交明显缩量，一定程
度上拖累了全国房屋新开工速度。
面对上述行业发展环境，公司积极实施“抓回款、降负债、增利润”的经
营策略，有效把握市场需求释放节奏，在实施全员营销策略的基础上，创新销售模式
，加大项目推盘力度，保障业绩稳定增长。同时不断调整债务结构，稳步降低负债水
平，努力改善三条红线的指标数据。展望下半年，房地产调控政策环境仍将偏紧，同
时去年同期基数较高，预计行业主要发展指标的同比涨幅将出现高位回落，行业发展
将趋于平稳，但全年仍有望再创新高。公司将努力聚集各项资源促进自身发展，提升
经营管理水平，降低运行成本，优化资本结构，深化区域与城市深耕，准确把握“两
集中”下的投资机会以及营销节奏。
二、经营情况的讨论与分析
2021年公司开发项目分布于北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家
庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市，报告期内，公司操盘和并表项目实现开复工面
积约490万平方米，同比增长26.94%；其中新开工面积约10万平方米；竣工面积约54
万平方米；完成销售签约额59.26亿元，同比增长16.72%；完成销售签约面积55.31万
平方米，同比增长43.48%；完成销售回款62.85亿元，同比增长25.17%。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影
响较大。随着房地产市场快速增长，各地政府因城施策，出台了多项调控政策，加之
房企融资的“三道红线”，各项监管政策的推行与深化对房地产企业在土地取得、项
目开发、融资、销售等诸多方面产生了重大影响。
公司持续密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调
控政策及时调整各项目的经营策略，优化产品结构，同时不断优化融资结构改善三条
红线指标，努力降低政策类风险给公司带来的影响。
2、项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征
。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和
物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批
和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的
销售和盈利。
公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精
心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，
充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收
回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的
施工组织，进一步降低项目的成本。
3、销售风险
房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入
大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的
特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化
，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研
究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市场
需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作
管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。
4、财务风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的
项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险
。
对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算
管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好
信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
5、土地储备风险
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资
源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，
可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆
迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。
对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利
用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等
方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有较大发
展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，保持公司土地存量足够公司三
至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。
6、突发风险
本次新冠疫情的持续对房地产行业在土地获取、项目开复工、销售签约等
方面均产生了不同程度的影响。公司在积极做好疫情防控的同时全力推进各地项目的
开发建设进度，努力将疫情对公司产生的影响降至最低。
四、报告期内核心竞争力分析
华远地产作为国内房地产行业的先驱企业，潜心经营近四十年，成功跨越
多个行业周期，始终秉承“责任地产，品质建筑”的企业使命，不断强化公司核心竞
争力，致力于保障公司长期稳健发展：
1、以党建引领发展，发挥国企优势
华远地产始终全面坚持党对企业发展的领导和政治核心作用，以党建引领
发展，把党建工作融入公司治理的各个环节。公司从制度建设和管理运作层面不断明
确和强化党组织在公司治理结构中的领导地位，实现了加强党的领导和完善公司治理
的有机统一，充分发挥党组织把方向、管大局、保落实的领导核心和政治核心作用。
深刻把握和塑造国有企业的政治属性，坚持国企姓国跟党走，全面加强党的建设，进
一步加强使命感和责任感，以高质量党建引领企业高质量发展，把党的政治优势、组
织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势。报告期内，公司为切实加强
、全面落实新时代国企党建工作，正式成立了党建办公室，以“围绕发展抓党建、抓
好党建促发展”的工作思路，坚持党要管党、全面从严治党，坚持问题导向抓重点，
坚持结果导向出实效，锤炼过硬作风，凝聚集体智慧，扎实推进党建工作。
2、品牌积淀深厚，奠定企业发展基础
公司控股股东华远集团从20世纪80年代初创建“华远”品牌，距今已有近4
0年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，集团下属企业30余家（含上市
公司3家），业务涵盖房地产、金融服务、商业服务、科技实业、产业扶贫等多个领
域，资产总额逾700亿元。强大的国有资本作为坚强后盾为公司发展提供了有力的支
持。公司始终秉承华远集团“来源于社会，服务于社会”的企业宗旨，将国有资产的
保值增值、将股东利益最大化视为己任，持续为社会提供优质的房地产产品和服务，
致力成为令社会尊重的全国性的房地产综合服务运营商。多年来公司陆续在全国多个
城市开发了多个具有标杆意义的精品项目，在全国范围内具有广泛的品牌影响力和客
户美誉度，是在行业内外享有盛誉的老牌优质房企。报告期内，公司以建党百年为契
机焕新公司品牌理念，提出“初心弥坚美好共建”年度品牌主题，充分发挥国企品牌
价值观引领作用；同时，立足客户视角，从内容生产、渠道创新等传播维度助力品牌
年轻化，构筑与时代同频共振的品牌形象，公司的品牌传播力得到进一步跃升。在克
而瑞发布的“2021年上半年中国房地产企业品牌传播力TOP100”中排名第53位、“人
气官微TOP10”中排名第6位；凤凰网“房企官方微信影响力100强”排名第26位；亿
翰智库“微信公众号活跃度TOP100”排名第47位。38年砥砺奋进，华远地产将持续用
深厚的专业沉淀和良好的社会口碑打造房地产国企品牌范本，展现更专业、更人性化
、更用心的华远。
3、明确经营目标，持续强化城市深耕
公司发展战略清晰、目标明确，始终以房地产开发及经营管理为主业，坚
持客户导向，狠抓产品品质、工程质量和客户满意度。在确保开发规模、盈利能力、
品牌实力等方面稳定发展的同时，看准市场，积极寻求机会，开疆拓土。在聚焦住宅
开发主业的同时，注重产品的多元化，旗下产品涉及住宅、公寓、别墅、办公楼、商
业、综合体等多种业态，彰显出公司的综合开发实力。公司现有开发项目布局北京、
西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市，始终贯
彻以北京为核心，辐射京津冀区域、西部区域、南部区域的城市战略布局。未来公司
将继续发挥自身灵活优势，在控制风险、巩固发展现有城市的基础上，选择宏观经济
基本面好、人口增长潜力大、高净值收入人群较为集中和房地产市场发展可持续性较
强的城市择机进入，为公司的长期稳定健康发展奠定坚实基础。
4、优化管理体系，确保高效营运
华远地产的管理团队历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验，具有丰
富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略，主动适应房地产周期波动，
在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。在房地产政策持续加压以及行业竞
争日益严峻的形势下，公司管理团队全面贯彻“抓回款、降负债、增利润”的经营策
略，将公司所受到的不利影响最小化，保障公司经营工作的稳步推进。报告期内，公
司对区域公司进行了结构性优化，通过职能强控和同级合并措施，做实区域结构、做
强区域管控，以达到区域专业深耕、城市精兵简政的效果，发挥区域的孵化器作用，
为可持续发展打好基础，促进公司达成提效、增效的目标。各区域灵活应对各地房地
产市场的变化和对项目不同的诉求，积极推进运营动态评估，及时调整策略和节奏，
确保公司整体经营目标的实现。
5、强化现金流管理，优化资本结构
在房地产行业监管政策日益趋严的新常态下，公司始终积极主动应对政策
的调整并对金融市场资金面变化做出迅速反应。为保证持续稳固的融资能力，公司充
分发挥国有企业优势，在华远集团的大力支持下，加强与各金融机构及第三方的合作
，建立长期战略合作伙伴关系，以合理的融资成本获得充足资金，有力地支撑公司的
长远发展和稳定经营。同时，公司十分重视并加强现金流精细化管理，将各项业务纳
入全周期现金流管理，明确管理要求，严格、科学地控制支出和偏离度。报告期内，
公司完成了债券评级维护工作，境内、外主体信用评级结果及评级展望均保持稳定不
变，有效的维护了公司在资本市场的良好形象，进一步提升了公司长期融资的能力。
公司通过成功发行长期限、低利率的公司债券，有效地优化了公司债务结构，降低整
体融资成本，为公司可持续发展提供了有力保障。
6、依托“Hi”平台，提升产品附加值
报告期内，公司持续对服务品牌“华远Hi平台”进行升级，通过稳健发展
打造成为公司独特并有差异化的市场竞争力，用服务为社区赋能，体现“以开发商为
主导打造高暖社区服务平台”特色。2021年是华远地产“客户服务年”，Hi平台通过
向业主提供丰富多样的优质资源及社区服务，全面构筑服务年客户主动维护体系，提
升业主社区生活体验，传递“让温暖成为陪伴”服务理念。在“社群运营、空间共享
、生活服务、社区运营”四个维度，与业主共同携手营造社区文化和邻里情怀，共创
邻里共融、邻里共享、邻里共生、邻里共建的社区新邻里关系。华远Hi平台充分展现
党中央提出构建和谐社会的“诚信友爱、充满活力、安定有序”核心特征，实现社区
和谐发展，形成公司“产品+服务”的双轮驱动力，并竭力打造成为社会认知中国新
邻里关系的样板。
7、持续提升人力管理水平，落地HRBP体系，强化组织战略目标协同。
报告期内，公司为强化组织的战略目标协同，持续从多方面推动HRBP体系
完善落地：通过深度参与业务战略规划，开展能力诊断，推动业务核心工作能力提升
；通过深入理解、践行公司文化，推动文化落地，统一全员对公司导向与要求的认知
；通过深入了解业务对人才需求，充分挖掘人才资源，打通人才供应通道，为公司提
供人才保障；通过深入业务实践，诊断和发现问题，借助人力资源工具和方法论，促
进组织效能包括个人绩效、组织绩效、组织能力等的持续改进。人力HRBP管理系列举
措进一步激发了组织活力，加强了员工与组织的目标协同，提升了企业人才核心竞争
力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年公司开发项目分布于北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家
庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市，主要业务城市的市场运行情况如下：
北京：2020年，北京市房地产市场作为全国标杆城市，始终保持平稳发展
，新房交易市场持续稳定增长。统计数据显示，2020年，北京房地产开发投资完成额
3,938.71亿元，同比上涨2.61%。全市商品房施工面积13,918.64万平米，同比上涨11
.22%；新开工面积为3,006.62万平米，同比上涨45.02%；竣工面积为1,545.72万平方
米，同比上涨15.07%；全市商品房销售面积为970.88万平方米，同比增加3.41%。公
司作为北京市本地企业，多年来在市场研判、资源获取、产品服务、品牌影响等方面
积累了较强的竞争优势，在市场竞争异常激烈的北京市场，仍保持着较为一定的销售
业绩和市场地位。
西安：统计数据显示，2020年西安市房地产开发投资完成额2,625.02亿元
，同比增长6.5%；全年商品房销售面积2,559.79万平方米,同比下降3.0%。华远深耕
古都西安十二年，以沉稳扎实的团队作风和突破创新的市场行动，在激烈的竞争格局
下公司业绩常年保持在市场第一梯队，至今已先后开发华远-君城、华远-海蓝城、华
远-锦悦、华远-枫悦、华远-辰悦和华远-华时代等项目，累计开发体量超过300万平
方米，服务近10万业主，是西安市场极具影响力的品牌开发商之一。
长沙：2020年长沙楼市在以“房住不炒”为底线的一系列调控政策背景下
，配合因城施策的具体举措，楼市仍然维持着稳中有升的良好发展态势。投资方面，
统计数据显2020年长沙市房地产开发投资完成额1,868.40亿元，同比增长12%；
销售方面，中指数据显示，2020年长沙市商品房销售面积2,412万方，同比
增长5.79%。2020年公司继续发挥在长沙的资源和品牌优势，正式摘牌获取空港国际
城项目土地，未来将继续强化公司在长沙的市场竞争力。
天津：2020年由于疫情影响，天津市房地产市场持续低迷。投资方面，房
地产开发投资完成额2,695.35亿元，同比下降2.24%；房屋施工面积12,364.08万平方
米，同比增长7.68%；房屋新开工面积2,351.16万平方米，同比下降8.49%。销售方面
，全年商品房销售面积1,346.79万平方米，同比下降9.6%。公司于2015年正式进入天
津市场以来，积极践行京津冀协同发展国家战略，继续发挥华远在高端地产和城市综
合体方面的竞争优势，努力为客户提供品质高端、服务优良的综合产品，同时坚持审
慎的投资原则关注新的投资机会，继续维持着一定的市场规模和份额。
广州：2020年广州房地产开发投资稳步增长，市场整体成交规模趋于稳定
。全年广州房地产开发投资累计同比增长6.2%，房屋施工面积11,878.29万平方米，
同比微跌0.9%；房屋竣工面积1,389.79万平方米，同比下降52.1%。销售方面，中指
研究院数据显示全年广州一手住宅成交面积1,172.02万平方米，同比增长19.37%。公
司进入广州市场以来，不断提升产品品质，实现了华远-雲和墅项目的精美呈现，该
项目销售额持续保持在广州高端别墅市场销冠水平，同时树立华远品牌的在广州市场
的影响力，为后续加大城市深耕奠定良好的基础。
重庆：2020年开年受疫情影响，重庆商品房供应和销售均有下滑，一季度
市场低迷，随着5、6月迎来供销高峰，全年指标与去年差距逐渐缩小。统计局数据显
示，2020年重庆市房地产开发投资额4,351.95亿元，同比下降1.97%，房屋施工面积2
7,368.16万平方米，同比下降2.21%。市场成交小幅上升，2020年商品房销售面积6,1
43.47万平方米，同比上升0.64%。报告期内，公司继续深耕重庆市场，精心打造华远
-春风度、华远-海蓝城和华远-海蓝和光项目，在重庆市场的品牌和影响力不断增强
。
石家庄：随着人才政策的放开和河北自贸区的成立，石家庄房地产市场发
展进一步规范化，在2020年初的全国性疫情一级2020年底的石家庄过后市场热度进一
步提升在2020年下半年转冷，2020年年底，由于疫情二次爆发，石家庄市场进入冰冻
期。投资方面，石家庄房地产开发投资完成额1,039.37亿元，同比增长17.09%；房屋
施工面积4,124.97万平方米，同比增长6%；房屋新开工面积1,715.97万平方米，同比
增长9.94%。销售方面，中指数据显示全年商品房销售面积740.64万平方米，同比减
少5.32%。公司看好京津冀协同发展带给石家庄的溢出效应，在该地区将着眼长远，
持续深耕。
佛山：佛山市房地产市场发展平稳，前景较好。统计数据显示，佛山2020
年房地产开发投资2290.1亿元，同比增长6.7%，企业投资较为平稳。房屋施工面积9,
749.78万平方米，同比微跌0.9%；房屋竣工面积396.66万平方米，同比下跌32.9%。
销售方面量稳价升，中指研究院数据显示，2020年佛山市商品住宅成交面积1,280.61
万平方米，同比上升8.3%；价格受限价放开影响，成交均价达到15,413.7元/平方米
，同比增长30.3%。公司看好佛山市的区位优势，华远-海蓝城项目持续热销，未来将
继续深入布局。
银川：2020年银川市房地产市场快速上行，统计数据显示2020年银川房地
产开发投资累计完成311.42亿元，同比上涨13.1%。市场成交规模增幅较大，2020年
银川商品住宅销售面积674.2亿元，同比增长11.2%。报告期内，华远-海蓝和光项目
，华远-江南赋（璟玺/珑玺）项目持续热销，在银川市场创下了良好的销售业绩，为
公司在银川市场的深耕发展进一步奠定坚实基础。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司操盘和并表项目实现开复工面积580万平方米，同比增长27
%；其中新开工215万平方米，同比增长13%；竣工100万平方米，同比增长9%。
报告期内，公司操盘和并表项目完成销售签约额191.39亿元，同比增长27%
；完成销售签约面积188万平方米，同比增长55%；完成销售回款147.69亿元，同比增
长34%。
报告期内，公司开发项目具体进展情况请见本节“房地产行业经营性信息
分析”中“2.报告期内房地产开发投资情况”及“3.报告期内房地产销售和结转情况
”。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年，中央坚持“房住不炒”调控总基调不变，上半年受新冠肺炎疫情
影响，经济面临较大下行压力，中央加大逆周期调节力度，宽松的货币环境，叠加各
地频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复，热点城市地价、房价出现不稳定预
期。下半年起，房地产调控政策有所转向，中央再次强调不将房地产作为短期刺激经
济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点
实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归
，下半年房地产调控政策环境以紧为主。
预计未来五年房地产调控总基调不变，短期限购、限贷等主体政策难现放
松。2020年11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和
二〇三五年远景目标的建议》（以下简称“《建议》”）全文发布。《建议》强调，
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场
平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场
调控政策整体仍将保持延续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行
，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空
间。另外，《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被
鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。
2021年，新型城镇化将继续稳步推进，且新冠肺炎疫情防控有望实现突破
性进展，随着货币及财政政策发力，预期经济生产活动将快速恢复，进而推动全国就
业环境及居民收入得到明显改善。在城镇化带来的住房需求及收入继续提升带动改善
型住房需求积极释放的支撑下，商品房市场规模将仍有保障，房地产行业预计仍将维
持平稳运行。
未来，公司将响应国家政策，针对不同区域房地产市场发展的差异化特征
，因地制宜、因城施策，充分发挥竞争优势，防范市场风险，为城市发展建设、为消
费者居住提供更美好、更适宜的居住产品。
(二)公司发展战略
华远地产坚持以“房地产开发及经营管理”为主业，紧跟国家战略，始终
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想武装头脑、指导实践、推动工作；强化党
建引领，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用，有力保障和促进公司经营发展；关注
宏观政策，紧跟市场节奏，灵活调整战略部署，确保各项经营目标的实现；坚持以客
户为导向，促进产品品质和综合服务的大幅度提升。未来公司将继续在改革创新的发
展道路上继承和发扬国有企业本色，加强企业内部管理，提高业务创新能力和行业竞
争力，保障公司长远发展。
1、夯实品牌影响力，提升社会公信力
华远品牌经过近四十年的沉淀，已经在市场上形成了较大的影响力和美誉
度，近年来，品牌宣传与推广以“不断提升公司品牌影响力，与公司发展与规模的提
升相匹配”为目标，充分调动城市公司推广策划条线的合力，取得了丰硕的宣传成果
。通过宣传引导与内部建设，“坚韧、团结、探索、奋斗”的华远文化进一步生根落
地，管理与文化导向进一步清晰有力，团队凝聚力向心力进一步加强。未来，公司将
持续关注品牌传播到价值兑现的升华，深入挖掘产品内、外价值，向社会提供优质产
品，对外持续践行社会责任，以提升企业的社会公信力。
2、持续强化城市深耕，适度扩张投资布局
公司现已在全国范围内布局京津冀区域、西部区域、华中区域、华南区域
四大区域，包括北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州
、任丘等城市。未来将继续发挥现有核心城市已经积淀的资源、品牌、人力等方面优
势，持续深耕并择优加大投资力度。在深耕现有城市布局基础上，结合社会、经济、
人口等综合发展状况，以及发展潜力和趋势，积极拓展扩大大湾区的城市布局和城市
力度，积极拓展并择机进入华东区域市场。在城市选择方面，公司也将结合自身资源
条件，对于市场表现良好、城市发展具有潜力的二、三线城市给予更多关注，结合具
体项目和市场特点进行理性投资决策。在投资方式上积极开拓创新新业务类型，多途
径、多方式、多元化组织投资业务，不断提升投资质量，有效控制投资风险，保证公
司长期稳定健康发展。
3、完善大运营管理体系，提升组织运营效率
为适应公司快速发展的需要，公司将继续完善跨区域、跨专业的大运营协
同体系，陆续出台一系列运营管控机制和标准化动作。在已建立的《公司运营导则》
、《项目全周期财务管理标准化体系》、《以收定支预算管控机制》、《项目“668
”去化原则》、《供销存管理机制》等机制基础上，优化预算编制和动态管理，形成
公司运营监控体系，发挥经营指挥作用，从运营管理、财务管理、现金流管控、销售
去化等方面为公司经营以及项目实现快速周转提供支持。
公司将在管控、授权等方面继续调整完善，结合业务发展持续进行组织及
管理优化。强化以核心城市为依托的“总部—区域—城市”三级管控体系，进一步加
大一线业务组织的积极性和灵活性。总部发挥好公司投资决策与指挥中心、资源配置
中心、标准化建设中心、品牌文化输出中心，负责战略规划、标准化建设、资源统筹
、协同、文化、培训和价值创造，并对区域公司加大科学分权，专注于能力提升和风
险防范。区域公司定位于利润中心，统筹区域内的项目运营和决策执行，负责所辖城
市的人力、财务、土地、运营、成本等核心业务模块管理，发挥资源协调调配作用，
促进区域内城市协同发展、高效运营，进而达成区域整体经营指标。城市公司作为项
目经营主体，做到为项目团队达成经营目标提供管理保障和业务支持。
4、提升成本管控能力，深化核心竞争力建设
在“房住不炒”的主基调下，在严苛的融资环境下，房地产企业未来的发
展将更多地依赖经营杠杆，公司在加速销售回款的同时，实行开源节流“两手抓”的
举措，积极推动成本系统管控提升和成本创效，建立具有核心竞争力的成本管控体系
，实现成本管理质的转变，为公司提升利润空间提供有力保障。同时，公司充分对标
行业先进招采模式和经验，依托战略合作体系及联盟集采、采筑平台，不断完善战略
合作伙伴库，丰富供方资源、提高采购效率、降低采购成本，通过资源整合，形成区
域优势、局部优势和比较优势，匹配公司经营体量，推动公司朝着持续、稳健的方向
发展。
5、拓宽融资渠道，合理控制财务结构
面对不断变化的市场环境，公司将不断推进金融创新和现金流管理，以销
售回款及融资放款为核心抓手，全面铺排、深度挖掘资源优势，扩大资本市场战略合
作范围，助力公司主业版图和业绩利润的稳步增长。公司将借助国有企业背景，维系
同各家金融机构的良好合作关系，保障传统融资渠道的畅通，同时积极探索新型融资
模式，调整融资结构，降低融资成本，丰富融资手段，有效优化债务结构，同时加大
销售回款力度，为公司稳健的发展提供有效的资金支持。公司充分理解国家关于有效
防范金融风险的政策导向，以及房地产企业融资“三道红线”的指导原则，将努力进
一步优化融资及负债规模，合理控制财务结构，推行“抓回款、降负债、增利润”的
经营策略，开源节流，稳中求进，为长久持续发展创造条件。
6、坚持客户导向，狠抓产品品质与服务的全面提升
公司持续贯彻“产品与服务共进”发展策略，坚持以客户需求为导向，狠
抓产品品质与服务的全面提升；践行国企责任担当，使得高品质产品、高质量服务成
为华远地产的核心标签和竞争力；适应行业发展的趋势和现实要求，加强能力建设，
将成本管控能力、营销执行能力作为今后一段时期组织效率提升的重点工作。
产品力方面，公司坚持总体最优原则，以产品为主线，对项目全周期进行
综合技术管控，持续聚焦客户视角，创新研发、升级迭代贴近市场、贴近客户的产品
类型。同时，进一步提高品质管控要求，总部层面加强监管支撑力度，设立专业红线
并明确相应的奖罚措施；服务力方面，继续发挥华远“Hi平台”独特优势，探索社区
运营实体化落位路径，实现服务前置，提升产品附加价值。依托华远Hi平台，华远地
产将继续与业主携手打造邻里共融、邻里共享、邻里共生、邻里共建的和谐社区，进
一步探索和塑造未来社区美好生活新模式。
7、注重企业文化传播，增强人才梯队建设
公司一直致力于打造团队的凝聚力与活力，激发基层员工工作积极性，充
分发挥一线员工的思考力和创造力，使之转化生产力。公司持续传承优良的企业文化
传统，服务于员工，为员工创造良好的、愉快的工作氛围。公司坚持奖优罚劣原则，
培养一线冠军团队，加大人才培养及储备力度，贯彻“年轻化、敢任用”的人才战略
，坚持“能者上、庸者下”的用人导向，全方位加快人才培养，加强人才梯队建设，
不断夯实组织建设，激发组织的活力，为公司未来跨越式发展做好人才储备。
(三)经营计划
2021年，公司计划开复工面积约537万平方米，其中，新开工约57万平方米
，竣工约147万平方米；计划实现销售签约额约180亿元。
根据公司发展规划和年度经营计划，2021年公司计划投资总额约179亿元，
其中，土地储备支出约80亿元；已取得项目支出约99亿元。
董事会提请股东大会授权董事会具体执行2021年度投资计划，并给予如下
具体授权：
1、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权董事长根据具体情况适当调
整各类投资额度。
2、授权董事会视公司2021年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投
资计划20%的范围内增加总投资。
注：公司上述经营计划并不构成对公司对投资者的业绩承诺，敬请广大投
资者对此保持足够风险意识，并且理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影
响较大。随着房地产市场快速增长，各地政府因城施策，出台了限购、限贷、限售等
分类调控政策，加之房企融资的“三道红线”，各项监管政策的推行与深化对房地产
企业在土地取得、项目开发、融资、销售等诸多方面产生了重大影响。
公司将密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调控
政策及时调整各项目的经营策略，优化产品结构，努力降低政策类风险给公司带来的
影响。
2、项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征
。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和
物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批
和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的
销售和盈利。
公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精
心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，
充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收
回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的
施工组织，进一步降低项目的成本。
3、销售风险
房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入
大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的
特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化
，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研
究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市场
需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作
管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。
4、财务风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的
项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险
。
对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算
管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好
信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
5、土地储备风险
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资
源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，
可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆
迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。
对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利
用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等
方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有较大发
展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，保持公司土地存量足够公司三
至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。
6、突发风险
本次新冠疫情的出现对房地产行业短期内形成了一定的冲击，在土地获取
、项目开复工、销售签约等方面均产生了不同程度的影响。公司在积极做好疫情防控
的同时全力推进各地项目的开发建设进度，将疫情对公司产生的影响降至最低。
四、报告期内核心竞争力分析
“华远”品牌诞生于上世纪80年代，华远地产作为国内房地产行业的先驱
企业，潜心经营近四十年，成功跨越多个行业周期，始终秉承“责任地产，品质建筑
”的企业使命，凝聚了领先的品牌影响力。公司时刻关注行业宏观政策的调整方向，
并且凭借着多年经验，灵活调整经营策略，不断强化公司核心竞争力，应对多变的市
场环境，促进公司长期稳健的发展。
1、以党建引领发展，发挥国企优势
华远地产始终全面坚持党对企业发展的领导和政治核心作用，以党建引领
发展，把党建工作融入公司治理的各个环节。公司从制度建设和管理运作层面不断明
确和强化党组织在公司治理结构中的领导地位，实现了加强党的领导和完善公司治理
的有机统一，充分发挥党组织把方向、管大局、保落实的领导核心和政治核心作用。
把党的政治优势、组织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势。
2、品牌积淀深厚，奠定企业发展基础
公司控股股东华远集团从20世纪80年代初进入房地产行业，创建“华远”
品牌，距今已有近40年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，旗下全资、
控股及参股二级企业30余家（含上市公司3家），业务涵盖房地产、金融服务、商业
服务、科技实业、产业扶贫等多个领域，资产总额逾700亿元。强大的国有资本作为
坚强后盾为公司发展提供了有力的支持，同时公司始终秉承华远集团“来源于社会，
服务于社会”的企业宗旨，将国有资产的保值增值、将股东权益最大化视为己任，将
企业责任和产品品质视为长久稳健发展的根基，致力成为令社会尊重的全国性的房地
产综合服务运营商，多年来公司陆续在全国多个城市开发了多个具有标杆意义的精品
项目，在全国范围内具有广泛的品牌影响力和客户美誉度，是在行业内外享有盛誉的
老牌优质房企。
报告期内，公司品牌宣传与推广始终紧密围绕公司战略，聚焦核心受众、
积极优化传播渠道，抓住“第一时间”，充分释放企业经营利好及核心竞争力，在克
而瑞发布的“2020年中国房地产企业品牌传播力TOP100”中排名第61位，彰显了公司
的品牌传播力。华远地产将继续丰富企业品牌文化传播方式与建设路径，积极发挥国
有企业模范带头作用，为企业发展与行业进步贡献力量。
3、区域布局明确，持续强化城市深耕
公司现有开发项目布局北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、
佛山、银川、涿州、任丘等城市，始终贯彻以北京为核心，辐射京津冀、西部、华中
、华南四大区域的城市战略布局。未来公司将继续发挥自身灵活优势，在控制风险、
巩固发展现有城市的基础上，选择宏观经济基本面好、人口增长潜力大、高净值收入
人群较为集中和房地产市场发展可持续性较强的城市择机进入，为公司的长期稳定健
康发展奠定坚实基础。
4、优化管理体系，确保高效营运
华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，历经中国房
地产市场数十年跌宕起伏的考验，具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转
换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的
发展。报告期内，面对疫情对行业带来的普遍冲击，公司管理团队积极推进去库存、
降负债、增利润并进的经营策略，在做好防疫工作的同时将疫情对公司经营的影响降
到最小，确保了公司在报告期的经营工作稳步推进。
5、明确经营目标，实现长久稳健发展
公司发展战略清晰、目标明确，始终以房地产开发及经营管理为主业，坚
持客户导向，狠抓产品品质、工程质量和客户满意度。在确保开发规模、盈利能力、
品牌实力等方面稳定发展的同时，看准市场，积极寻求机会，开疆拓土。在聚焦住宅
开发主业的同时，注重产品的多元化，旗下产品涉及住宅、公寓、别墅、办公楼、商
业、综合体等多种业态，彰显出公司的综合开发实力。
6、融资渠道多元化，优化资本结构
公司始终积极适应监管政策的调整并对金融机构资金面变化做出迅速反应
，以合理的融资成本获得充足资金，有力地支撑公司的长远发展和稳定经营，为保证
持续稳固的融资能力，公司与多家金融机构建立了战略合作伙伴关系，为公司规模化
发展提供了资金保障。报告期内，公司通过发行公司债券、债权融资计划、ABN等多
样化渠道进行融资，持续优化公司债务结构。
7、依托“Hi”平台，提升产品附加值
报告期内，公司持续对服务品牌“华远Hi平台”进行升级，通过稳健发展
打造成为公司独特并有差异化的市场竞争力，用服务为社区赋能，体现“以开发商为
主导打造高暖社区服务平台”特色，通过向业主提供丰富多样的社区服务，提升业主
社区生活体验，在“社群运营、空间共享、生活服务、社区运营”四个维度，与业主
共同携手营造社区文化和邻里情怀，共创邻里共融、邻里共享、邻里共生、邻里共建
的社区新邻里关系。华远Hi平台充分展现党中央提出构建和谐社会的“诚信友爱、充
满活力、安定有序”核心特征，实现社区和谐发展，形成公司“产品+服务”的双轮
驱动力，并竭力打造成为社会认知中国新邻里关系的样板。
8、不断完善人才发展体系，着力打造学习型组织。
学习型组织，一直是公司人才培养与管理的特色，是致胜未来的有力举措
。报告期内，公司人力系统通过持续升级人才发展体系、用机制牵引人才内生成长、
完善人才梯队建设、高度关注人力效能提升、进一步打造学习型组织，收获了行业的
认可。公司通过完善“海、陆、空”培训体系，不断提升各层级人员的能力：以公司
中层管理人员为目标受众，为夯实企业“腰部力量”，提升管理人员领悟力和决策执
行力而量身定制workshop工作坊；以更加“聚焦去化、聚焦利润、聚焦融资、聚焦产
品力和服务力、聚焦管控提升”为重心开展项目总培养工作；以学习各专业条线知识
为基础，捕捉当下最新行业案例和实践理论，赋能专业岗位人员，以知促行，提升各
部门的专业价值发挥。通过定期分享交流、分析复盘、成绩晒榜等形式，进行阶段性
总结，以不断完善专业技能，提供优质培训，助力打造学习型文化，使企业不断增加
组织活力。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
本公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开
发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型。开发完成后的房地
产产品以销售为主，自持少量投资性物业，主要为商业业态。报告期内，公司的主营
业务未发生重大变化。
公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属
性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。报告期内，全国房地产市场整体延续
了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，从规模扩
展看，国家统计局的数据显示2021年1-6月全国房地产开发投资达到7.2万亿元，同比
增长15.0%；房地产施工面积达到87.3亿平方米，同比增长10.2%；从销售情况看，20
21年1-6月商品房销售面积达到8.9亿平方米，同比增长27.7%。其中，住宅销售面积
达到7.9亿平方米，同比增长29.4%。实现商品房销售额9.3万亿元，同比增长38.9%；
从价格水平看，商品房整体销售价格呈现平稳上涨态势，2021年1-6月全国商品房销
售均价为10,485元/平方米，同比上涨8.8%。
针对部分热点城市市场热度上升的情况，2021年上半年，中央和地方坚持
“房住不炒”基调不变，并密集出台调控政策以稳定市场预期，房地产金融监管持续
强化，房地联动机制加快建立，针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，调控效果
已初步显现，房地产行业主要发展指标的同比增幅已呈现逐月回落趋势；同时，作为
房地产行业的要素基础，土地的市场热度不断升温，据中指数据统计显示，2021年上
半年全国300城住宅用地成交楼面均价为6,170元/平方米，同比上涨26.7%，平均溢价
率为17.5%，较去年同期提高1.3个百分点，进一步提高了行业的整体经营成本；此外
，受重点城市供地“两集中”政策影响，上半年全国土地市场成交明显缩量，一定程
度上拖累了全国房屋新开工速度。
面对上述行业发展环境，公司积极实施“抓回款、降负债、增利润”的经
营策略，有效把握市场需求释放节奏，在实施全员营销策略的基础上，创新销售模式
，加大项目推盘力度，保障业绩稳定增长。同时不断调整债务结构，稳步降低负债水
平，努力改善三条红线的指标数据。展望下半年，房地产调控政策环境仍将偏紧，同
时去年同期基数较高，预计行业主要发展指标的同比涨幅将出现高位回落，行业发展
将趋于平稳，但全年仍有望再创新高。公司将努力聚集各项资源促进自身发展，提升
经营管理水平，降低运行成本，优化资本结构，深化区域与城市深耕，准确把握“两
集中”下的投资机会以及营销节奏。
二、经营情况的讨论与分析
2021年公司开发项目分布于北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家
庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市，报告期内，公司操盘和并表项目实现开复工面
积约490万平方米，同比增长26.94%；其中新开工面积约10万平方米；竣工面积约54
万平方米；完成销售签约额59.26亿元，同比增长16.72%；完成销售签约面积55.31万
平方米，同比增长43.48%；完成销售回款62.85亿元，同比增长25.17%。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影
响较大。随着房地产市场快速增长，各地政府因城施策，出台了多项调控政策，加之
房企融资的“三道红线”，各项监管政策的推行与深化对房地产企业在土地取得、项
目开发、融资、销售等诸多方面产生了重大影响。
公司持续密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调
控政策及时调整各项目的经营策略，优化产品结构，同时不断优化融资结构改善三条
红线指标，努力降低政策类风险给公司带来的影响。
2、项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征
。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和
物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批
和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的
销售和盈利。
公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精
心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，
充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收
回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的
施工组织，进一步降低项目的成本。
3、销售风险
房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入
大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的
特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化
，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研
究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市场
需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作
管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。
4、财务风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的
项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险
。
对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算
管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好
信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
5、土地储备风险
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资
源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，
可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆
迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。
对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利
用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等
方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有较大发
展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，保持公司土地存量足够公司三
至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。
6、突发风险
本次新冠疫情的持续对房地产行业在土地获取、项目开复工、销售签约等
方面均产生了不同程度的影响。公司在积极做好疫情防控的同时全力推进各地项目的
开发建设进度，努力将疫情对公司产生的影响降至最低。
四、报告期内核心竞争力分析
华远地产作为国内房地产行业的先驱企业，潜心经营近四十年，成功跨越
多个行业周期，始终秉承“责任地产，品质建筑”的企业使命，不断强化公司核心竞
争力，致力于保障公司长期稳健发展：
1、以党建引领发展，发挥国企优势
华远地产始终全面坚持党对企业发展的领导和政治核心作用，以党建引领
发展，把党建工作融入公司治理的各个环节。公司从制度建设和管理运作层面不断明
确和强化党组织在公司治理结构中的领导地位，实现了加强党的领导和完善公司治理
的有机统一，充分发挥党组织把方向、管大局、保落实的领导核心和政治核心作用。
深刻把握和塑造国有企业的政治属性，坚持国企姓国跟党走，全面加强党的建设，进
一步加强使命感和责任感，以高质量党建引领企业高质量发展，把党的政治优势、组
织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势。报告期内，公司为切实加强
、全面落实新时代国企党建工作，正式成立了党建办公室，以“围绕发展抓党建、抓
好党建促发展”的工作思路，坚持党要管党、全面从严治党，坚持问题导向抓重点，
坚持结果导向出实效，锤炼过硬作风，凝聚集体智慧，扎实推进党建工作。
2、品牌积淀深厚，奠定企业发展基础
公司控股股东华远集团从20世纪80年代初创建“华远”品牌，距今已有近4
0年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，集团下属企业30余家（含上市
公司3家），业务涵盖房地产、金融服务、商业服务、科技实业、产业扶贫等多个领
域，资产总额逾700亿元。强大的国有资本作为坚强后盾为公司发展提供了有力的支
持。公司始终秉承华远集团“来源于社会，服务于社会”的企业宗旨，将国有资产的
保值增值、将股东利益最大化视为己任，持续为社会提供优质的房地产产品和服务，
致力成为令社会尊重的全国性的房地产综合服务运营商。多年来公司陆续在全国多个
城市开发了多个具有标杆意义的精品项目，在全国范围内具有广泛的品牌影响力和客
户美誉度，是在行业内外享有盛誉的老牌优质房企。报告期内，公司以建党百年为契
机焕新公司品牌理念，提出“初心弥坚美好共建”年度品牌主题，充分发挥国企品牌
价值观引领作用；同时，立足客户视角，从内容生产、渠道创新等传播维度助力品牌
年轻化，构筑与时代同频共振的品牌形象，公司的品牌传播力得到进一步跃升。在克
而瑞发布的“2021年上半年中国房地产企业品牌传播力TOP100”中排名第53位、“人
气官微TOP10”中排名第6位；凤凰网“房企官方微信影响力100强”排名第26位；亿
翰智库“微信公众号活跃度TOP100”排名第47位。38年砥砺奋进，华远地产将持续用
深厚的专业沉淀和良好的社会口碑打造房地产国企品牌范本，展现更专业、更人性化
、更用心的华远。
3、明确经营目标，持续强化城市深耕
公司发展战略清晰、目标明确，始终以房地产开发及经营管理为主业，坚
持客户导向，狠抓产品品质、工程质量和客户满意度。在确保开发规模、盈利能力、
品牌实力等方面稳定发展的同时，看准市场，积极寻求机会，开疆拓土。在聚焦住宅
开发主业的同时，注重产品的多元化，旗下产品涉及住宅、公寓、别墅、办公楼、商
业、综合体等多种业态，彰显出公司的综合开发实力。公司现有开发项目布局北京、
西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市，始终贯
彻以北京为核心，辐射京津冀区域、西部区域、南部区域的城市战略布局。未来公司
将继续发挥自身灵活优势，在控制风险、巩固发展现有城市的基础上，选择宏观经济
基本面好、人口增长潜力大、高净值收入人群较为集中和房地产市场发展可持续性较
强的城市择机进入，为公司的长期稳定健康发展奠定坚实基础。
4、优化管理体系，确保高效营运
华远地产的管理团队历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验，具有丰
富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略，主动适应房地产周期波动，
在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。在房地产政策持续加压以及行业竞
争日益严峻的形势下，公司管理团队全面贯彻“抓回款、降负债、增利润”的经营策
略，将公司所受到的不利影响最小化，保障公司经营工作的稳步推进。报告期内，公
司对区域公司进行了结构性优化，通过职能强控和同级合并措施，做实区域结构、做
强区域管控，以达到区域专业深耕、城市精兵简政的效果，发挥区域的孵化器作用，
为可持续发展打好基础，促进公司达成提效、增效的目标。各区域灵活应对各地房地
产市场的变化和对项目不同的诉求，积极推进运营动态评估，及时调整策略和节奏，
确保公司整体经营目标的实现。
5、强化现金流管理，优化资本结构
在房地产行业监管政策日益趋严的新常态下，公司始终积极主动应对政策
的调整并对金融市场资金面变化做出迅速反应。为保证持续稳固的融资能力，公司充
分发挥国有企业优势，在华远集团的大力支持下，加强与各金融机构及第三方的合作
，建立长期战略合作伙伴关系，以合理的融资成本获得充足资金，有力地支撑公司的
长远发展和稳定经营。同时，公司十分重视并加强现金流精细化管理，将各项业务纳
入全周期现金流管理，明确管理要求，严格、科学地控制支出和偏离度。报告期内，
公司完成了债券评级维护工作，境内、外主体信用评级结果及评级展望均保持稳定不
变，有效的维护了公司在资本市场的良好形象，进一步提升了公司长期融资的能力。
公司通过成功发行长期限、低利率的公司债券，有效地优化了公司债务结构，降低整
体融资成本，为公司可持续发展提供了有力保障。
6、依托“Hi”平台，提升产品附加值
报告期内，公司持续对服务品牌“华远Hi平台”进行升级，通过稳健发展
打造成为公司独特并有差异化的市场竞争力，用服务为社区赋能，体现“以开发商为
主导打造高暖社区服务平台”特色。2021年是华远地产“客户服务年”，Hi平台通过
向业主提供丰富多样的优质资源及社区服务，全面构筑服务年客户主动维护体系，提
升业主社区生活体验，传递“让温暖成为陪伴”服务理念。在“社群运营、空间共享
、生活服务、社区运营”四个维度，与业主共同携手营造社区文化和邻里情怀，共创
邻里共融、邻里共享、邻里共生、邻里共建的社区新邻里关系。华远Hi平台充分展现
党中央提出构建和谐社会的“诚信友爱、充满活力、安定有序”核心特征，实现社区
和谐发展，形成公司“产品+服务”的双轮驱动力，并竭力打造成为社会认知中国新
邻里关系的样板。
7、持续提升人力管理水平，落地HRBP体系，强化组织战略目标协同。
报告期内，公司为强化组织的战略目标协同，持续从多方面推动HRBP体系
完善落地：通过深度参与业务战略规划，开展能力诊断，推动业务核心工作能力提升
；通过深入理解、践行公司文化，推动文化落地，统一全员对公司导向与要求的认知
；通过深入了解业务对人才需求，充分挖掘人才资源，打通人才供应通道，为公司提
供人才保障；通过深入业务实践，诊断和发现问题，借助人力资源工具和方法论，促
进组织效能包括个人绩效、组织绩效、组织能力等的持续改进。人力HRBP管理系列举
措进一步激发了组织活力，加强了员工与组织的目标协同，提升了企业人才核心竞争
力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年公司开发项目分布于北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家
庄、佛山、银川、涿州、任丘等城市，主要业务城市的市场运行情况如下：
北京：2020年，北京市房地产市场作为全国标杆城市，始终保持平稳发展
，新房交易市场持续稳定增长。统计数据显示，2020年，北京房地产开发投资完成额
3,938.71亿元，同比上涨2.61%。全市商品房施工面积13,918.64万平米，同比上涨11
.22%；新开工面积为3,006.62万平米，同比上涨45.02%；竣工面积为1,545.72万平方
米，同比上涨15.07%；全市商品房销售面积为970.88万平方米，同比增加3.41%。公
司作为北京市本地企业，多年来在市场研判、资源获取、产品服务、品牌影响等方面
积累了较强的竞争优势，在市场竞争异常激烈的北京市场，仍保持着较为一定的销售
业绩和市场地位。
西安：统计数据显示，2020年西安市房地产开发投资完成额2,625.02亿元
，同比增长6.5%；全年商品房销售面积2,559.79万平方米,同比下降3.0%。华远深耕
古都西安十二年，以沉稳扎实的团队作风和突破创新的市场行动，在激烈的竞争格局
下公司业绩常年保持在市场第一梯队，至今已先后开发华远-君城、华远-海蓝城、华
远-锦悦、华远-枫悦、华远-辰悦和华远-华时代等项目，累计开发体量超过300万平
方米，服务近10万业主，是西安市场极具影响力的品牌开发商之一。
长沙：2020年长沙楼市在以“房住不炒”为底线的一系列调控政策背景下
，配合因城施策的具体举措，楼市仍然维持着稳中有升的良好发展态势。投资方面，
统计数据显2020年长沙市房地产开发投资完成额1,868.40亿元，同比增长12%；
销售方面，中指数据显示，2020年长沙市商品房销售面积2,412万方，同比
增长5.79%。2020年公司继续发挥在长沙的资源和品牌优势，正式摘牌获取空港国际
城项目土地，未来将继续强化公司在长沙的市场竞争力。
天津：2020年由于疫情影响，天津市房地产市场持续低迷。投资方面，房
地产开发投资完成额2,695.35亿元，同比下降2.24%；房屋施工面积12,364.08万平方
米，同比增长7.68%；房屋新开工面积2,351.16万平方米，同比下降8.49%。销售方面
，全年商品房销售面积1,346.79万平方米，同比下降9.6%。公司于2015年正式进入天
津市场以来，积极践行京津冀协同发展国家战略，继续发挥华远在高端地产和城市综
合体方面的竞争优势，努力为客户提供品质高端、服务优良的综合产品，同时坚持审
慎的投资原则关注新的投资机会，继续维持着一定的市场规模和份额。
广州：2020年广州房地产开发投资稳步增长，市场整体成交规模趋于稳定
。全年广州房地产开发投资累计同比增长6.2%，房屋施工面积11,878.29万平方米，
同比微跌0.9%；房屋竣工面积1,389.79万平方米，同比下降52.1%。销售方面，中指
研究院数据显示全年广州一手住宅成交面积1,172.02万平方米，同比增长19.37%。公
司进入广州市场以来，不断提升产品品质，实现了华远-雲和墅项目的精美呈现，该
项目销售额持续保持在广州高端别墅市场销冠水平，同时树立华远品牌的在广州市场
的影响力，为后续加大城市深耕奠定良好的基础。
重庆：2020年开年受疫情影响，重庆商品房供应和销售均有下滑，一季度
市场低迷，随着5、6月迎来供销高峰，全年指标与去年差距逐渐缩小。统计局数据显
示，2020年重庆市房地产开发投资额4,351.95亿元，同比下降1.97%，房屋施工面积2
7,368.16万平方米，同比下降2.21%。市场成交小幅上升，2020年商品房销售面积6,1
43.47万平方米，同比上升0.64%。报告期内，公司继续深耕重庆市场，精心打造华远
-春风度、华远-海蓝城和华远-海蓝和光项目，在重庆市场的品牌和影响力不断增强
。
石家庄：随着人才政策的放开和河北自贸区的成立，石家庄房地产市场发
展进一步规范化，在2020年初的全国性疫情一级2020年底的石家庄过后市场热度进一
步提升在2020年下半年转冷，2020年年底，由于疫情二次爆发，石家庄市场进入冰冻
期。投资方面，石家庄房地产开发投资完成额1,039.37亿元，同比增长17.09%；房屋
施工面积4,124.97万平方米，同比增长6%；房屋新开工面积1,715.97万平方米，同比
增长9.94%。销售方面，中指数据显示全年商品房销售面积740.64万平方米，同比减
少5.32%。公司看好京津冀协同发展带给石家庄的溢出效应，在该地区将着眼长远，
持续深耕。
佛山：佛山市房地产市场发展平稳，前景较好。统计数据显示，佛山2020
年房地产开发投资2290.1亿元，同比增长6.7%，企业投资较为平稳。房屋施工面积9,
749.78万平方米，同比微跌0.9%；房屋竣工面积396.66万平方米，同比下跌32.9%。
销售方面量稳价升，中指研究院数据显示，2020年佛山市商品住宅成交面积1,280.61
万平方米，同比上升8.3%；价格受限价放开影响，成交均价达到15,413.7元/平方米
，同比增长30.3%。公司看好佛山市的区位优势，华远-海蓝城项目持续热销，未来将
继续深入布局。
银川：2020年银川市房地产市场快速上行，统计数据显示2020年银川房地
产开发投资累计完成311.42亿元，同比上涨13.1%。市场成交规模增幅较大，2020年
银川商品住宅销售面积674.2亿元，同比增长11.2%。报告期内，华远-海蓝和光项目
，华远-江南赋（璟玺/珑玺）项目持续热销，在银川市场创下了良好的销售业绩，为
公司在银川市场的深耕发展进一步奠定坚实基础。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司操盘和并表项目实现开复工面积580万平方米，同比增长27
%；其中新开工215万平方米，同比增长13%；竣工100万平方米，同比增长9%。
报告期内，公司操盘和并表项目完成销售签约额191.39亿元，同比增长27%
；完成销售签约面积188万平方米，同比增长55%；完成销售回款147.69亿元，同比增
长34%。
报告期内，公司开发项目具体进展情况请见本节“房地产行业经营性信息
分析”中“2.报告期内房地产开发投资情况”及“3.报告期内房地产销售和结转情况
”。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年，中央坚持“房住不炒”调控总基调不变，上半年受新冠肺炎疫情
影响，经济面临较大下行压力，中央加大逆周期调节力度，宽松的货币环境，叠加各
地频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复，热点城市地价、房价出现不稳定预
期。下半年起，房地产调控政策有所转向，中央再次强调不将房地产作为短期刺激经
济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点
实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归
，下半年房地产调控政策环境以紧为主。
预计未来五年房地产调控总基调不变，短期限购、限贷等主体政策难现放
松。2020年11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和
二〇三五年远景目标的建议》（以下简称“《建议》”）全文发布。《建议》强调，
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场
平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场
调控政策整体仍将保持延续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行
，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空
间。另外，《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被
鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。
2021年，新型城镇化将继续稳步推进，且新冠肺炎疫情防控有望实现突破
性进展，随着货币及财政政策发力，预期经济生产活动将快速恢复，进而推动全国就
业环境及居民收入得到明显改善。在城镇化带来的住房需求及收入继续提升带动改善
型住房需求积极释放的支撑下，商品房市场规模将仍有保障，房地产行业预计仍将维
持平稳运行。
未来，公司将响应国家政策，针对不同区域房地产市场发展的差异化特征
，因地制宜、因城施策，充分发挥竞争优势，防范市场风险，为城市发展建设、为消
费者居住提供更美好、更适宜的居住产品。
(二)公司发展战略
华远地产坚持以“房地产开发及经营管理”为主业，紧跟国家战略，始终
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想武装头脑、指导实践、推动工作；强化党
建引领，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用，有力保障和促进公司经营发展；关注
宏观政策，紧跟市场节奏，灵活调整战略部署，确保各项经营目标的实现；坚持以客
户为导向，促进产品品质和综合服务的大幅度提升。未来公司将继续在改革创新的发
展道路上继承和发扬国有企业本色，加强企业内部管理，提高业务创新能力和行业竞
争力，保障公司长远发展。
1、夯实品牌影响力，提升社会公信力
华远品牌经过近四十年的沉淀，已经在市场上形成了较大的影响力和美誉
度，近年来，品牌宣传与推广以“不断提升公司品牌影响力，与公司发展与规模的提
升相匹配”为目标，充分调动城市公司推广策划条线的合力，取得了丰硕的宣传成果
。通过宣传引导与内部建设，“坚韧、团结、探索、奋斗”的华远文化进一步生根落
地，管理与文化导向进一步清晰有力，团队凝聚力向心力进一步加强。未来，公司将
持续关注品牌传播到价值兑现的升华，深入挖掘产品内、外价值，向社会提供优质产
品，对外持续践行社会责任，以提升企业的社会公信力。
2、持续强化城市深耕，适度扩张投资布局
公司现已在全国范围内布局京津冀区域、西部区域、华中区域、华南区域
四大区域，包括北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州
、任丘等城市。未来将继续发挥现有核心城市已经积淀的资源、品牌、人力等方面优
势，持续深耕并择优加大投资力度。在深耕现有城市布局基础上，结合社会、经济、
人口等综合发展状况，以及发展潜力和趋势，积极拓展扩大大湾区的城市布局和城市
力度，积极拓展并择机进入华东区域市场。在城市选择方面，公司也将结合自身资源
条件，对于市场表现良好、城市发展具有潜力的二、三线城市给予更多关注，结合具
体项目和市场特点进行理性投资决策。在投资方式上积极开拓创新新业务类型，多途
径、多方式、多元化组织投资业务，不断提升投资质量，有效控制投资风险，保证公
司长期稳定健康发展。
3、完善大运营管理体系，提升组织运营效率
为适应公司快速发展的需要，公司将继续完善跨区域、跨专业的大运营协
同体系，陆续出台一系列运营管控机制和标准化动作。在已建立的《公司运营导则》
、《项目全周期财务管理标准化体系》、《以收定支预算管控机制》、《项目“668
”去化原则》、《供销存管理机制》等机制基础上，优化预算编制和动态管理，形成
公司运营监控体系，发挥经营指挥作用，从运营管理、财务管理、现金流管控、销售
去化等方面为公司经营以及项目实现快速周转提供支持。
公司将在管控、授权等方面继续调整完善，结合业务发展持续进行组织及
管理优化。强化以核心城市为依托的“总部—区域—城市”三级管控体系，进一步加
大一线业务组织的积极性和灵活性。总部发挥好公司投资决策与指挥中心、资源配置
中心、标准化建设中心、品牌文化输出中心，负责战略规划、标准化建设、资源统筹
、协同、文化、培训和价值创造，并对区域公司加大科学分权，专注于能力提升和风
险防范。区域公司定位于利润中心，统筹区域内的项目运营和决策执行，负责所辖城
市的人力、财务、土地、运营、成本等核心业务模块管理，发挥资源协调调配作用，
促进区域内城市协同发展、高效运营，进而达成区域整体经营指标。城市公司作为项
目经营主体，做到为项目团队达成经营目标提供管理保障和业务支持。
4、提升成本管控能力，深化核心竞争力建设
在“房住不炒”的主基调下，在严苛的融资环境下，房地产企业未来的发
展将更多地依赖经营杠杆，公司在加速销售回款的同时，实行开源节流“两手抓”的
举措，积极推动成本系统管控提升和成本创效，建立具有核心竞争力的成本管控体系
，实现成本管理质的转变，为公司提升利润空间提供有力保障。同时，公司充分对标
行业先进招采模式和经验，依托战略合作体系及联盟集采、采筑平台，不断完善战略
合作伙伴库，丰富供方资源、提高采购效率、降低采购成本，通过资源整合，形成区
域优势、局部优势和比较优势，匹配公司经营体量，推动公司朝着持续、稳健的方向
发展。
5、拓宽融资渠道，合理控制财务结构
面对不断变化的市场环境，公司将不断推进金融创新和现金流管理，以销
售回款及融资放款为核心抓手，全面铺排、深度挖掘资源优势，扩大资本市场战略合
作范围，助力公司主业版图和业绩利润的稳步增长。公司将借助国有企业背景，维系
同各家金融机构的良好合作关系，保障传统融资渠道的畅通，同时积极探索新型融资
模式，调整融资结构，降低融资成本，丰富融资手段，有效优化债务结构，同时加大
销售回款力度，为公司稳健的发展提供有效的资金支持。公司充分理解国家关于有效
防范金融风险的政策导向，以及房地产企业融资“三道红线”的指导原则，将努力进
一步优化融资及负债规模，合理控制财务结构，推行“抓回款、降负债、增利润”的
经营策略，开源节流，稳中求进，为长久持续发展创造条件。
6、坚持客户导向，狠抓产品品质与服务的全面提升
公司持续贯彻“产品与服务共进”发展策略，坚持以客户需求为导向，狠
抓产品品质与服务的全面提升；践行国企责任担当，使得高品质产品、高质量服务成
为华远地产的核心标签和竞争力；适应行业发展的趋势和现实要求，加强能力建设，
将成本管控能力、营销执行能力作为今后一段时期组织效率提升的重点工作。
产品力方面，公司坚持总体最优原则，以产品为主线，对项目全周期进行
综合技术管控，持续聚焦客户视角，创新研发、升级迭代贴近市场、贴近客户的产品
类型。同时，进一步提高品质管控要求，总部层面加强监管支撑力度，设立专业红线
并明确相应的奖罚措施；服务力方面，继续发挥华远“Hi平台”独特优势，探索社区
运营实体化落位路径，实现服务前置，提升产品附加价值。依托华远Hi平台，华远地
产将继续与业主携手打造邻里共融、邻里共享、邻里共生、邻里共建的和谐社区，进
一步探索和塑造未来社区美好生活新模式。
7、注重企业文化传播，增强人才梯队建设
公司一直致力于打造团队的凝聚力与活力，激发基层员工工作积极性，充
分发挥一线员工的思考力和创造力，使之转化生产力。公司持续传承优良的企业文化
传统，服务于员工，为员工创造良好的、愉快的工作氛围。公司坚持奖优罚劣原则，
培养一线冠军团队，加大人才培养及储备力度，贯彻“年轻化、敢任用”的人才战略
，坚持“能者上、庸者下”的用人导向，全方位加快人才培养，加强人才梯队建设，
不断夯实组织建设，激发组织的活力，为公司未来跨越式发展做好人才储备。
(三)经营计划
2021年，公司计划开复工面积约537万平方米，其中，新开工约57万平方米
，竣工约147万平方米；计划实现销售签约额约180亿元。
根据公司发展规划和年度经营计划，2021年公司计划投资总额约179亿元，
其中，土地储备支出约80亿元；已取得项目支出约99亿元。
董事会提请股东大会授权董事会具体执行2021年度投资计划，并给予如下
具体授权：
1、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权董事长根据具体情况适当调
整各类投资额度。
2、授权董事会视公司2021年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投
资计划20%的范围内增加总投资。
注：公司上述经营计划并不构成对公司对投资者的业绩承诺，敬请广大投
资者对此保持足够风险意识，并且理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影
响较大。随着房地产市场快速增长，各地政府因城施策，出台了限购、限贷、限售等
分类调控政策，加之房企融资的“三道红线”，各项监管政策的推行与深化对房地产
企业在土地取得、项目开发、融资、销售等诸多方面产生了重大影响。
公司将密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调控
政策及时调整各项目的经营策略，优化产品结构，努力降低政策类风险给公司带来的
影响。
2、项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征
。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和
物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批
和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的
销售和盈利。
公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精
心的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，
充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收
回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的
施工组织，进一步降低项目的成本。
3、销售风险
房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入
大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的
特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化
，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研
究市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市场
需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作
管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。
4、财务风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的
项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险
。
对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算
管理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好
信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
5、土地储备风险
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资
源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，
可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆
迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。
对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利
用公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等
方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有较大发
展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，保持公司土地存量足够公司三
至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。
6、突发风险
本次新冠疫情的出现对房地产行业短期内形成了一定的冲击，在土地获取
、项目开复工、销售签约等方面均产生了不同程度的影响。公司在积极做好疫情防控
的同时全力推进各地项目的开发建设进度，将疫情对公司产生的影响降至最低。
四、报告期内核心竞争力分析
“华远”品牌诞生于上世纪80年代，华远地产作为国内房地产行业的先驱
企业，潜心经营近四十年，成功跨越多个行业周期，始终秉承“责任地产，品质建筑
”的企业使命，凝聚了领先的品牌影响力。公司时刻关注行业宏观政策的调整方向，
并且凭借着多年经验，灵活调整经营策略，不断强化公司核心竞争力，应对多变的市
场环境，促进公司长期稳健的发展。
1、以党建引领发展，发挥国企优势
华远地产始终全面坚持党对企业发展的领导和政治核心作用，以党建引领
发展，把党建工作融入公司治理的各个环节。公司从制度建设和管理运作层面不断明
确和强化党组织在公司治理结构中的领导地位，实现了加强党的领导和完善公司治理
的有机统一，充分发挥党组织把方向、管大局、保落实的领导核心和政治核心作用。
把党的政治优势、组织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势。
2、品牌积淀深厚，奠定企业发展基础
公司控股股东华远集团从20世纪80年代初进入房地产行业，创建“华远”
品牌，距今已有近40年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，旗下全资、
控股及参股二级企业30余家（含上市公司3家），业务涵盖房地产、金融服务、商业
服务、科技实业、产业扶贫等多个领域，资产总额逾700亿元。强大的国有资本作为
坚强后盾为公司发展提供了有力的支持，同时公司始终秉承华远集团“来源于社会，
服务于社会”的企业宗旨，将国有资产的保值增值、将股东权益最大化视为己任，将
企业责任和产品品质视为长久稳健发展的根基，致力成为令社会尊重的全国性的房地
产综合服务运营商，多年来公司陆续在全国多个城市开发了多个具有标杆意义的精品
项目，在全国范围内具有广泛的品牌影响力和客户美誉度，是在行业内外享有盛誉的
老牌优质房企。
报告期内，公司品牌宣传与推广始终紧密围绕公司战略，聚焦核心受众、
积极优化传播渠道，抓住“第一时间”，充分释放企业经营利好及核心竞争力，在克
而瑞发布的“2020年中国房地产企业品牌传播力TOP100”中排名第61位，彰显了公司
的品牌传播力。华远地产将继续丰富企业品牌文化传播方式与建设路径，积极发挥国
有企业模范带头作用，为企业发展与行业进步贡献力量。
3、区域布局明确，持续强化城市深耕
公司现有开发项目布局北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、
佛山、银川、涿州、任丘等城市，始终贯彻以北京为核心，辐射京津冀、西部、华中
、华南四大区域的城市战略布局。未来公司将继续发挥自身灵活优势，在控制风险、
巩固发展现有城市的基础上，选择宏观经济基本面好、人口增长潜力大、高净值收入
人群较为集中和房地产市场发展可持续性较强的城市择机进入，为公司的长期稳定健
康发展奠定坚实基础。
4、优化管理体系，确保高效营运
华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，历经中国房
地产市场数十年跌宕起伏的考验，具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转
换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的
发展。报告期内，面对疫情对行业带来的普遍冲击，公司管理团队积极推进去库存、
降负债、增利润并进的经营策略，在做好防疫工作的同时将疫情对公司经营的影响降
到最小，确保了公司在报告期的经营工作稳步推进。
5、明确经营目标，实现长久稳健发展
公司发展战略清晰、目标明确，始终以房地产开发及经营管理为主业，坚
持客户导向，狠抓产品品质、工程质量和客户满意度。在确保开发规模、盈利能力、
品牌实力等方面稳定发展的同时，看准市场，积极寻求机会，开疆拓土。在聚焦住宅
开发主业的同时，注重产品的多元化，旗下产品涉及住宅、公寓、别墅、办公楼、商
业、综合体等多种业态，彰显出公司的综合开发实力。
6、融资渠道多元化，优化资本结构
公司始终积极适应监管政策的调整并对金融机构资金面变化做出迅速反应
，以合理的融资成本获得充足资金，有力地支撑公司的长远发展和稳定经营，为保证
持续稳固的融资能力，公司与多家金融机构建立了战略合作伙伴关系，为公司规模化
发展提供了资金保障。报告期内，公司通过发行公司债券、债权融资计划、ABN等多
样化渠道进行融资，持续优化公司债务结构。
7、依托“Hi”平台，提升产品附加值
报告期内，公司持续对服务品牌“华远Hi平台”进行升级，通过稳健发展
打造成为公司独特并有差异化的市场竞争力，用服务为社区赋能，体现“以开发商为
主导打造高暖社区服务平台”特色，通过向业主提供丰富多样的社区服务，提升业主
社区生活体验，在“社群运营、空间共享、生活服务、社区运营”四个维度，与业主
共同携手营造社区文化和邻里情怀，共创邻里共融、邻里共享、邻里共生、邻里共建
的社区新邻里关系。华远Hi平台充分展现党中央提出构建和谐社会的“诚信友爱、充
满活力、安定有序”核心特征，实现社区和谐发展，形成公司“产品+服务”的双轮
驱动力，并竭力打造成为社会认知中国新邻里关系的样板。
8、不断完善人才发展体系，着力打造学习型组织。
学习型组织，一直是公司人才培养与管理的特色，是致胜未来的有力举措
。报告期内，公司人力系统通过持续升级人才发展体系、用机制牵引人才内生成长、
完善人才梯队建设、高度关注人力效能提升、进一步打造学习型组织，收获了行业的
认可。公司通过完善“海、陆、空”培训体系，不断提升各层级人员的能力：以公司
中层管理人员为目标受众，为夯实企业“腰部力量”，提升管理人员领悟力和决策执
行力而量身定制workshop工作坊；以更加“聚焦去化、聚焦利润、聚焦融资、聚焦产
品力和服务力、聚焦管控提升”为重心开展项目总培养工作；以学习各专业条线知识
为基础，捕捉当下最新行业案例和实践理论，赋能专业岗位人员，以知促行，提升各
部门的专业价值发挥。通过定期分享交流、分析复盘、成绩晒榜等形式，进行阶段性
总结，以不断完善专业技能，提供优质培训，助力打造学习型文化，使企业不断增加
组织活力。
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