全球房地产观察报告(11月):海外房产高位调整,季节性干扰大

美国房价在2017年就已超越经济衰退前的最高点,预计美国TOP20大都市未来一年房价增速将放缓。过去6年美国房屋价值同比增速持续加快,现今美国房屋价值中位值(22万美元/套)早已超过经济衰退前的高点(20万美元/套)。主要受到有限的库存和旺盛的需求推动,美国房屋价值从2012年市场底部快速增长。研究美国重要城市发现,房屋价值近年来呈现持续升值的趋势,太平洋西北部地区、德克萨斯州和佛罗里达州的房屋价值增速持续快于缓慢增长的中西部和大西洋中部地区住房市场。预计美国TOP20大都市未来一年的房屋价值增速将放缓,美国未来一年的房价增速预计6.4%,比今年Q3的7.7%小幅下滑。

    美国2018年Q3销售出现下滑,库存小幅回升。今年上半年美国新房销售量攀升,但近5个月下滑17%,二手房销售近7个月下滑6.8%。美国住宅新开工和竣工分别自2010年、2012年开始抬升,小户型占据市场主流。目前美国待售房屋库存处于低位,但Q3开始出现小幅回升。且近十年,住房销售增速持续上行,使得单套房屋所需成交周期呈持续下降趋势,但今年Q3因销售下滑导致成交周期有所拉长。

    美国房贷收入比从底部回升,租金收入比在高位放缓。目前美国家庭收入持续增长,每个季度增速维持在2.9%左右。房贷收入比(MortgageAffordability)从2012年开始呈上升趋势,但目前仍远低于1985-2000历史均值(21%),2018年三季度MortgageAffordability为18%,但一些房屋快速升值的沿海城市的房贷收入比超过了历史均值。与房贷收入比不同的是,美国租金负担一直相较于历史均值在加重,尽管最近租金增速有所放缓。尽管三季度租金收入比(RentAffordability)增速放缓,但是每月租金占家庭收入依然为28%,仍高于1985-2000历史均值26%。英国11月所有地区均出现不同程度的环比价格下跌,今年11月英国挂牌均价同环比均呈现出七年以来的最差水平。虽然以往每年圣诞节前夕11、12月份房地产市场都会冷淡,且新卖家会为此降低价格来吸引买家。

    但此次主要因为今年还受到了居民支付意愿的减弱和英国脱欧不确定性的影响,所以新卖家的定价会更加偏低,且降价时点早于往年。英国房产平均挂牌价在2013-2016年涨幅明显,在2017年、2018年则趋于平稳,但近几个月平均挂牌价略有下跌。

    11月伦敦房价持续调整,内伦敦挂牌量萎缩。伦敦房产挂牌均价在2013-2016年涨幅明显,并在16年达到顶峰,之后略有下跌。不仅挂牌价下滑,伦敦市11月Zone1房产的挂牌量同比下降了26%,主要因为持有Zone1高价值房产的人更倾向于在好的卖点出售房产,因此在房价下跌的时候他们会选择继续持有房产而不是卖出。