土地观察系列报告(一):打破常规,重构的土地供给体系

本报告导读:

    市场对土地供给和成交双下行具备一致预期,但实际表现出现较大程度反常,不仅如此,和常见的“低库存”也出现较大背离,通过此系列,做持续的专题分析摘要:11月份一线城市推地数量大增,成交基本持平。11月份一线城市推出的土地数量大增,截止11月27日为止,一线城市推出住宅土地规划建筑面积785.93万方,同比增长39%,环比增长166%。从成交来看,11月份成交土地建筑面积437.75万方,同比增长1%,环比增长77%。从结构来看,供给主要位于北京及广州。北京11月份新推规划建筑面积181.10万方,同比增长86%,环比增长335%。广州11月份新推规划建筑面积760.42万方,同比增长174%,环比增长134%。

    四季度开始,住宅土地流拍的数量在逐渐增多,集中在二线城市。

    2018年8月及10月300城流拍的住宅项目建筑面积分别达到历史较高水平,达到1097.74万平、1748.07万平。分结构来看,一线城市住宅用地的流拍情况较少,主要集中在二线城市。其中,2018年6月份二线城市流拍的规划建筑面积686.29万方,为近年内高峰。

    从总量来说,全国土地成交相对去年微降,住宅市场广义去库存。

    2018年前11个月,全国300城住宅土地成交建筑面积68,005万方,同比下降了1%;住宅土地出让金25,922亿元,同比下降了9%。如果我们以全国的商品住宅销售面积来计算今年以来广义库存的累计情况,可以看出,前10个月,全国商品住宅销售115,432亿平米,300城住宅土地成交面积63,502亿平米。我们假设300城土地出让占据到了全国土地出让的80%,倒推来看,从2015年开始,住宅市场一直在去广义库存。

    2018年全年,一线城市土地成交降低较大,二线城市成交面积基本与去年持平。1)2018年前11个月,一线城市住宅土地成交建筑面积2,126万方,同比下降了13%。从地价来看,成交楼板均价从2017年的15159元/平下降到2018年14411元/平,溢价率从2016年的高点66.9%下降到2018年的8.41%。2)二线城市出让面积基本与去年持平。2018年前11个月,二线城市住宅土地成交建筑面积29,724万方,同比上升了8%。从地价来看,二线城市的平均楼板价从2017年的4624元/平下降到2018年的4221元/平。溢价率从2016年的高点58.2%下降到2018年14.43%。

    我们维持四季度基本面二次探底的观点,目前处于探底阶段当中,博弈的内容从政策的方向变为政策底的持续性。关于二次探底过程中的行业变化,可以参考报告《用金融,重塑地产周期》,我们预计负增长区间将维持较长时间,但增速的低点预计在Q4达成,因此,二次探底带来的股价下行进入后半程。我们推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。