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2019年房地产行业投资策略:因城施策调整,政策改善可期

类型:行业研究  机构:申万宏源集团股份有限公司   研究员:申万宏源研究所  日期:2018-11-20
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复盘历史,我们发现“房价”、“土地出让收入”与“开发投资额”是影响调控政策是否放松、何时放松的关键变量

    2018年10月,部分地区陆续出现楼盘促销降价、消费者维权的消息,部分区域的新房价格已达不到限价令的调控线,房价下行压力较大

    2018年9、10月,百城土地成交价款单月同比已降至-51%、-39%,2019年土地出让收入下行压力较大

    2018年扣除土地购置费的房地产开发投资额增速为-4%,对GDP贡献率从8%下降到4%,即使考虑统计口径的改变,一二线城市的建安投资增速依然为较高负增长

    2019年我们认为房地产行业基本面大幅下行可能性较高,因此适度因城施策调整,放宽各地的自主权较为必要,其中尤以二线城市为主

    在政策总体略有宽松、各地因城施策的假设下,我们预计2019年开发投资额增速为4.9%,销售面积增速-4.5%,新开工面积增速0.6%,竣工面积增速3.5%,土地成交价款增速增速-2.7%,行业到位资金增速0.7%

    但若政策保持现有调控力度,则我们预计2019年开发投资额增速为0.7%,销售面积增速-9.4%,新开工面积增速-0.9%,竣工面积增速2.9%,土地成交价款增速增速-10.4%,行业到位资金增速-5.5%

    我们认为2019年行业政策有改善空间,因此看好2019年房地产行业投资机会

    行业在销售、拿地、资金以及人才各个维度均体现为集中度提升,因此推荐标的为市占率较高、布局一二线的龙头房企:万科A,保利地产,招商蛇口

    在行业政策修复较为明确的时间窗口,推荐土地储备充足、业绩弹性高的标的:新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展

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