房地产行业点评:销售稳中略降,开工再创新高,土地购置支撑投资高位稳定

事件:统计局发布2018年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况:2018年1-8月份,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。房屋新开工面积133293万平方米,增长15.9%,增速提高1.5个百分点。1-8月份,商品房销售面积102474万平方米,同比增长4.0%,增速比1-7月份回落0.2个百分点。商品房销售额89396亿元,增长14.5%,增速提高0.1个百分点。

    点评: 投资增速高位稳定,主要由于土地购置增速较高。2018年1-8月份,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。受土地购置费同比高增影响,房地产投资增速高位稳定。同时,2018年1-8月土地购置也持续回暖,1-8月土地购置面积16451万平米,累计同比增长15.6%;其中8月单月土地购置面积2633万平米,同比增长44.7%,增速再创年内新高。房屋新开工面积133293万平方米,同比增长15.9%,增速提高1.5个百分点,增速创2016年6月以来新高。我们认为新开工高增主要来自两方面:1、部分企业抢开工加速周转有关;2、部分城市库存水平较低,企业逐渐进入补库存阶段。

    销售增速小幅回落。8月全国商品房销售面积12484万平米,同比增长2.4%;销售金额11096亿元,同比增长15.2%,增速比1-7月份回落6.8个百分点。2018年1-8月份,商品房销售面积102474万平方米,同比增长4.0%,增速比1-7月份回落0.2个百分点;商品房销售额89396亿元,同比增长14.5%,增速提高0.1个百分点。尽管2018年有多个城市加强调控,但整体看三四线城市的销售韧性仍然较强。分区域看,1-8月东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-3.6%、12.1%、10.4%、-3.2%,销售面积增长主要依赖于中部、西部地区拉动;从销售金额看,东部、中部、西部、东北四个地区增速分别为6.5%、25.8%、28.2%、10.4%。

    到位资金情况改善,自筹资金和预收款贡献增量。2018年1-8月,房地产开发企业到位资金106682亿元,同比增长6.9%,增速比1-7月份提高0.5个百分点,创2018年以来新高。其中,国内贷款15783亿元,下降6.6%;利用外资35亿元,下降68.3%;自筹资金34959亿元,增长11.2%;定金及预收款35447亿元,增长15.1%;个人按揭贷款15605亿元,下降1.0%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响,按揭和国内贷款增速维持负增长状态,房企到位资金更依赖销售回款。

    投资建议:预计2018年房地产行业销售将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强。在当前面对重大不确定性的环境下,我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平,增速与估值不匹配,建议重点关注。持续推荐新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展,H股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、融信中国、宝龙地产。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等);汇率波动风险。