专题报告:为何一线房租大涨对CPI影响微弱?

结论或者投资建议:

    7月一线城市居住成本上涨边际拉动CPI 约0.012个百分点,采用市场租金来计算所有住房成本(类似美国),边际拉动CPI 约0.03个百分点。尽管一线城市房租大涨明显推升居民实际生活成本,但是对CPI 影响微弱。

    原因及逻辑:

    房价回落,房租上涨。一般来说房租和房价同向变动,但是从2017年开始一线城市二手住宅价格同比增速持续回落,而房租同比明显回升,7月北京广州深圳平均住宅租金同比增速超过20%。在房价下跌的背景下,房租上涨以维持房屋实际投资回报率不变,而租赁中介的囤积居奇更助推了房租上涨。

    7月一线城市居住成本上涨边际上拉CPI 约0.012个百分点。一方面,居住CPI 对房租上涨反映有限,7月北上广深平均租金同比分别为22%,16%,22%,30%,而7月四城的居住CPI 同比仅为3.3%,0.2%,1.5%,4%。一线城市7月居住CPI 同比均值2.3%,较6月扩大0.4个百分点。另一方面,一线城市居住成本占CPI 比重较低约为3%。一线城市的居民消费支出占全国比重约15%,而居住占CPI 权重约20%。

    居住CPI 对房租反应有限的原因包括统计范围和价格计算方法两个层次。首先,居住CPI不仅包括住房成本。居住CPI 一共包括四项,租房(公房和私房),自有住房,建房及装修材料,水电及燃料。其次,价格计算方式或对居民真实住房成本有所低估。自有住房CPI主要受房屋贷款利率、物业费影响,居住租房CPI 的波动明显小于住宅平均租金。

    与美国居住CPI 统计相比,中国居住CPI 类别相近,主要差别有二,一是美国自有住房的居住成本采用该房屋在竞争性市场中出租获得的房租来衡量(Owners’ equivalentrent),二是美国居住在CPI 中权重较高约40%(2011-2012),而中国仅约20%(2016)。

    采用市场租金来衡量所有住房成本(类似美国),7月一线城市居住成本上涨边际上拉CPI约0.03个百分点。为真实反映居民居住成本,假设中国住房成本采用美国的衡量方法,即租房(公房和私房)和自有住房均采用市场房租来计算居住成本。一线城市7月住宅平均租金上涨22%,较6月涨幅扩大1.7个点,边际上拉CPI 约0.03个百分点。因此,尽管一线城市房租大涨明显推升居民实际生活成本,但是对CPI 影响有限。

    从时间点来看,关注明年一季度房租变化,一季度(特别是3月)是全年租房旺季。从长期来看,关注房租上涨可能引发的劳动力成本上涨。从历史上看,服务CPI 和租赁房房租CPI 具有较高相关性。