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保利地产:单月销售创纪录,优质土地储备充裕

类型:公司研究       机构:西南证券股份有限公司       研究员:胡华如       日期:2018-07-12
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事件:7月9日,公司发布6月经营简报。 六月销售额首次突破600亿,单月环比大幅增长。6月公司实现合同销售金额602亿,同比增长58.0%,环比大幅增长68.5%,单月销售创历年新高,排名提升至前三。实现签约面积428万平方米,同比增长57.2%,环比增长76.4%。得益于去年同期低基数以及公司加大推盘力度,公司销售数据持续走强,随着下半年低基数的到来,公司销售有望继续保持高增长。2018 年1-6 月,公司实现签约面积1454 万平方米,同比增长37.9%,增速比1-5 月提升了6.7 个百分点。实现签约金额2153 亿元,同比增长46.9%,增速比1-5 月提升了3.9 个百分点。考虑到公司可售货值分布区域去化良好以及推盘力度的持续,我们预计公司全年销售可达4300 亿元,截至2018 年6 月公司销售目标完成率约50%。

    拿地延续积极态势,聚焦一二线城市及核心城市圈。公司6月拿地金额约150亿元,环比增长25.0%,新增权益计容建面约233万平,同比增长22.0%,环比大幅增长106.4%,权益占比为82%。今年1-6月新增土地总地价约1123亿元,同比增长106%,新增土地权益地价约759亿元,同比增长83%,平均楼面地价为8193元/平方米。2017 年公司新增土储计容建面约4520 万平方米, 同比增长88.0%,通过并购方式拿地占比约48%,平均楼面地价 6118 元/平方米,其中,一二线城市的拓展面积和金额分别占比 63%、82%。我们认为,公司未来可售资源丰富,货值在一二线城市土储占比较高,而三四线土储中,珠三角、长三角和京津冀等城市圈占比达68%。

    公司为央企地产排头兵,低成本融资能力强。截至2017 年末,公司有息负债中一年内到期的有息负债占比为14%。融资渠道多元化,全国首单租赁住房资产证券化(REITs)产品“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获批,首单CMBS 发行利率仅为4.88%,2017 年有息负债综合融资成本4.82%。在目前市场风险偏好下行融资收紧,而部分企业杠杆率提升的大背景下,公司融资渠道通畅,负债率可控,有望借助此优势进一步实现稳健发展。

    盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.80元、2.40元和3.00元,当前股价对应PE分别为6倍、5倍、4倍。参考房企龙头平均PE 给予2018 年10 倍估值,对应18.00 元的目标价,维持“买入”评级。

    风险提示:销售增速或不及预期、商业拓展或不及预期等。

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