重点房企4月成交数据点评:成交分化加剧,仍需关注供给增长节奏

百强房企4月环比回落,而同比回升:2018年前4月百强房企销售额达到2.65万亿元,同比增长28.5%,增速较一季度小幅下降0.3个百分点;Top10房企销售额为1.2万亿元,同比增长23%,增速较一季度提高0.6个百分点。单月来看,由于2017年4月整体销售基数较低,百强房企4月单月同比增速由3月份的6.3%回升至28.2%。但环比增速方面,百强房企单月销售额相比3月份下降5.8个百分点,其中Top3房企4月整体销售额与3月基本持平,Top10及Top20则分别下降4.3和7.2个百分点。

    中型房企增长提速:从重点房企前四月的具体表现来看,Top5房企中融创累计同比增速最高,达到79.4%,恒大、保利、碧桂园、万科累计同比增速分别为47%、40.3%、26.1%和3.4%。Top20房企中金茂、中梁地产累计同比增速处于领先。单月来看,部分Top20房企单月同比增速高于30%,其中金茂、滨江集团及蓝光发展均实现翻倍增长,我们认为主要动力来自于推盘节奏的提升。Top20房企门槛增幅最大,主要是由于10-20名区间的房企前四月累计同比增速高达48.4%,而同期1-3、3-10及20-50名的房企累计同比增速分别为23.6%、20.2%和24.9%。

    3月冲量之后4月供给弹性有限,期待5、6月份供给放量:我们在重点房企3月份成交点评《一季度成绩单亮眼,二季度该期待什么?》中强调,二季度房企应该更加注重对推货、营销的把握,尤其在供给端的变化应该是去关注的。而根据我们所跟踪的数据来看,4月份总体推盘仍未明显放量,推盘量较3月份下降14%,背后也反映了3月份房企冲量之后,供给仍然需要逐步修复,这也是为什么我们跟踪重点城市同比降幅收窄,但是环比下降的原因。我们认为进入5月份,调控基调逐步明确,而预售证监管的思路并未得到明显改善,因此房企在战略选择上,将主动或者被动都得去进一步释放供应量,来回笼资金和完成年初计划,因此5、6月份的推盘节奏将更为积极和主动。

    “去杠杆”环境下关注行业分化格局:4月份龙头房企的销售分化开始明显,集中度提升下强者恒强,但也出现部分企业同比开始负增长,我们认为在严格的政策环境下,二季度的供给和营销依然是重中之重,考验的是企业的存量资源和变现的能力,我们继续建议优先关注以下企业:1、能够在2018年继续保持集中度提升、享受ROE中枢突破的龙头房企:招商蛇口、保利地产、万科等;2、具备成长弹性的优质企业:阳光城等;3、低估值典范:华侨城、荣盛发展;4、享受存量价值红利:光大嘉宝、滨江集团、新湖中宝、建发股份等。

    风险提示:房地产成交超预期调整等。