房地产行业个税改革新增住房贷款利息及租金等专项附加扣除点评:房贷利息抵税或出台、利好改善型住房需求

事件:《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,是个税法自1980年出台以来第七次大修,也将迎来一次根本性变革:个税起征点由每月3500元提高至每月5000元;首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除;优化调整税率结构,扩大较低档税率级距。这次文件首次加入了住房贷款利息和住房租金专项扣除的选项,房贷利息抵税或正式出台,这将是房地产长期机制建设的一环。

    国外房贷利息抵税行之有年、中国部分区域有类似政策:房贷利息抵税在国际上已经行之有年,中国过去部分地区也实行过相关政策,上海曾在1998年实行过,方案可抵扣税基较广,采取先征后退的方式。天津也在1998年实行过,方案仅住房公积金利息可抵个税、可抵税基较小。重庆现行方案以补助形式出现、设定补助额度限制。但这些方案都是阶段性的和不完全的,不同于此次个税法从整体征收体制和综合税制改革着手,是长期稳定性政策静待施行细则、中外这一政策或有不同、这将是中国房地产长期机制的一环:具体的纳税群体、抵扣方式和抵扣限额,还需要等待实施细则,时空环境大不同,国际上也出现不同形式的利息抵税政策,中国过去也有过经验,因此从经验上来讲中国实施亦有参考,但是现阶段相比国外以及中国过去有几个不同,仍有需要解决的问题,我们认为具体实施方案有待细则出台: 1)税制基础条件不成熟,综合征税机制施行会面临不少问题;2)如果全国推广可能引起房价进一步上涨,除非辅以其余的税收措施;3)结合租金抵税措施同时试行,重点照顾中低收入阶层;4)如果试行限制条件将会很多;5)这将是中国房地产长期机制的一环:虽然出台措施是为了个贷抵税,但我们认为这将结合房地产整体税制建设(个人财产转让所得税、地产营业税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、房地产税等房地产综合税制),逐步形成房地产长期机制如果不限制抵税对象、高收入群体受益更显著:若利息全额抵扣,所有购房者都受益,但更利于收入较高人群置业:我们从收入、贷款额、贷款期限三个维度测算利息减免的效果,按照假设(假设详见正文),我们分别考察不同情况下“利息抵扣个税”实施下的减免作用(减免额占月供的比例)。无论是按照固定贷款额度测算,还是按照固定期限测算,都可以得到收入更高则减免效果更明显。在贷款额度为150万元的情况下,测算结果发现:1、相同贷款额度情况下,收入越高,每月减免额占月供比例越高;2、相同贷款年限情况下,收入越高,每月减免额占月供比例越高;

    3、相同收入时,贷款年限越长,总减免额越多;4、高收入人群对贷款额度更敏感,贷款额度越大则边际抵扣效果比低收入人士更多。以一套总价500万的房子为例,贷款350万的情况下,月收入为上海平均水平7132元/月的居民,月供18575元,每月房贷利息可抵扣节税108元;月收入为4万的居民,月供相同,每月房贷利息可抵扣节税2213元;月收入为10万的居民,月供相同,每月房贷利息可抵扣节税3984元。

    投资建议:房地产利息抵税在国际上行之有年,我们认为此次个税改革,新增的专项附加扣除,对居民合理减负意义重大,尤其是对住房贷款利息和住房租金的抵扣,首次列入个税修正案,虽然不是针对房地产,但我们认为这或许是整体房地产税制的一环,客观上这短期对改善性住房需求有明显促进,我们认为若利息全额抵扣,所有购房者都受益,但更利于收入较高人群置业,对房地产板块有积极影响。投资方面,我们维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资,持续看好板块投资机会。在融资环境偏紧的背景下,我们首推融资有明显优势的:保利、招蛇、万科;持续推荐:新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。

    风险提示:个税改革进展不达预期,政策调控超预期。