房地产行业:因城施策、人才新政与严调控目标并进

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率2.5784,较上周下降23.85%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置震荡。周收益率-0.59%,较上周收益率降低2.60pct,相对其他板块处于低位。当前地产板块风险溢价4.10%高于动态均值2.57%,且上穿均值+SD 线,我们认为地产板块目前已进入相对低估高溢价状态,未来具有一定空间。

    一手房成交环升1.21%:全国41城一手房成交面积423.39万方,同比下降26.03%,环比上升1.21%,累计同比下降34.26%;其中一线4城成交面积54.60万方,同比上升2.39%,环比上升15.39%,累计同比下降30.21%;二线19城成交面积204.36万方,同比下降44.99%,环比上升0.68%,累计同比下降46.76%;三线18城成交面积164.42万方,同比上升11.43%,环比下降2.15%,累计同比下降3.00%

    二手房成交环升6.67%:全国15城二手房成交面积194.29万方,同比上升6.58%,环比上升6.67%,累计同比下降41.26%;其中,一线2城成交面积44.92万方,同比上升28.00%,环比下降1.72%,累计同比下降41.48%;二线9城成交面积136.35万方,同比上升2.91%,环比上升12.21%,累计同比下降20.34%;三线4城成交面积13.02万方,同比下降11.49%,环比下降12.68%,累计同比下降18.10%。

    可售库存环升0.66%,去化周期略增0.63周:1)全国15城可售库存套数同比下降8.72%,环比上升0.66%;其中一线4城同比下降4.28%,环比上升0.56%;二线8城同比下降12.81%,环比上升1.23%;三线3城同比下降4.86%,环比下降1.76%。2)全国15城可售库存去化周期31.99周,较上周增加0.63周;其中一线4城去化周期34.04周,较上周增加0.75周;二线8城去化周期31.59周,较上周增加1.16周;三线3城去化周期26.72周,较上周减少2.00周。

    土地供应、成交量缩价升:1)100大中城市供应规划建筑面积2086.09万平米,累计同比+24.31%,相对过去四周变化幅度为-6.45%;100大中城市挂牌均价2342元/平米,同比+3.81%,环比+18.40%。2)100大中城市成交总建面1205.03万平米,累计同比+4.54%,相对过去四周变化幅度为-45.89%;100大中城市成交总价255.83亿元,累计同比+4.60%,相对过去四周变化幅度为-52.78%;100大中城市成交楼面价2183元/平米,同比-11.76%,环比+68.63%。3)100大中城市土地溢价率25.7%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、2.79%、44.76%。

    政策方面:a)上周统计局公布18年4月房地产开发投资和销售情况,1-4月,全国房地产开发投资同比名义增长10.3%;4月一线城市新房价格同比降幅扩大0.4个百分点;

    一线城市新房价格的下降我们认为更多源于限价政策的影响;另住建部重申坚持房地产调控目标不动摇,严查捂盘惜售等行为。b)人才政策方面,上周郑州发布《郑州市人才公寓建设和使用管理办法》,人才公寓租金不高于同区域住房租金70%,租期不超过3年;西安市房管局印发了《西安市人才安居实施细则(试行)》,对人才安居申请、审核、分配管理等工作进行了规范和明确,人才最高补贴100万元,公寓配租最大180平米。

    c)流动性相关政策上,福建三明新政,户籍居民购买二套房以上商品满3年才能交易;

    宁波奉化、杭州湾新区限售新政,新购住房满2年后方可转让。当前政策区域分化越发明显,我们认为政策的分化进一步表明决策层对健康平稳发展的房地产市场的诉求,“保刚需、支持改善需求”这一态度未发生改变。对于核心一、二线城市,以严调制投机;

    对于其他城市,实施人才政策,吸引人才进入,引导刚需力量。另外,人才政策的成功实施一定程度上能分流核心城市的流量;但需要注意的是,留住人才并不是加大激励制度即可,当地产业等的发展所带来的成长机遇或是人才长远驻扎的根本。

    投资建议:我们认为目前行业融资能力变量正对行业集中度做新一轮的筛选,未来行业或将进一步向规模+资金实力强盛的地产龙头靠拢;另外从我们跟踪的风险溢价指标来看,当前板块处于相对低估且高溢价的状态,随着未来外部环境不确定性事件预期的逐步消化,我们认为板块或有阶段性机会;建议关注万科A、招商蛇口、新城控股、保利地产、金地集团、阳光城、中南建设、荣盛发展等;轻资产运营模式如光大嘉宝等。

    风险提示:政策超预期、市场不及预期。