中南建设:变革正在发生、期待业绩腾飞

正在变革之中:中南建设曾经是一个家族烙印较强的企业,但近年来公司发展思路出现变化,逐渐转为董事长把握战略、职业经理人团队主导经营的企业。除了陈凯和刘畋外,公司还引入了非常多优秀的同业翘楚,在投资模式、管理模式、企业文化上出现了很多变化。战略调整助力销售快速扩张:2017年公司实现销售金额963.2亿元,同比增长91.8%;销售面积735.3万平米,同比增长76.6%。公司销售均价再创新高,达13099元/平米,同比增长8.6%。2015年以后公司更加重视小规模项目,坚持快周转模式,对一线团队激励充分,带来销售规模提速迅猛,预计未来公司将进入业绩快速释放期。

    土地储备资源持续扩张,依托一二线,辐射三四线。2017年末公司累计土储建面达2372.5万平方米,楼面均价3892元/平米。公司一线、二线、三线城市土储建面占比分别为2%、39%、59%。尽管公司有大量土储布局在三线城市,但多位于一、二线城市周边区域,仍是去化较为良好的城市。

    加快拿地节奏,战略深耕长三角发达区域。2017年公司新进入城市29个,拿地建筑面积1499.0万平米,同比增长207.2%,平均楼面地价4184元/平方米。从区域布局看,公司2017年新增项目仍然主要集中在长三角、环渤海、成渝经济圈区域。整体来看,公司2017年拿地金额是销售金额的67.2%,土地储备的不断优化将为公司销售规模提供强有力保障。

    建筑施工具备布局、资质、经验、技术等多方优势,新签合同规模可观。公司具备超20年的建筑施工经验,不断推广NPC技术,获得多项发明专利。近年来公司新签合约规模稳健提升,2017年公司新签合同额达312亿元,同比增长50.3%。

    投资建议:中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整,正在发生重大变化,公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。公司销售规模近两年快速提升。同时公司的建筑施工业务在布局、资质、技术创新等方面优势显著,新签合约规模可观推动建筑收入增长。我们预计公司2017-2019年EPS分别为0.47、0.72、0.95元人民币,对应PE分别为16.1、10.7、8.1倍,首次覆盖给予“增持”评级。

    风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。