房地产行业周度观点:政策扰动减缓,配置机会显现

核心观点:政策扰动减缓,配置机会显现

    从数据端分析,房地产税作为地方税种,规模与土地出让金的量级尚不可比,若以城镇存量房为基础均征收房产税,居民端现金流将承受较大压力;此外根据两会进展披露,房地产税草案尚在起草,后续还需完成立法程序尚可推出。

    展望板块后续行情,短期而言房地税估值压制因素短期消散。前期流动性紧缩对开发商融资及居民端的影响较大,但目前紧缩边际影响在降低,估值已逐步消化悲观预期。同时龙头前两月销量增速依旧保持强势,全年销售预期将逐步修复,板块配置机会重现。考虑到流动性对开发商的影响程度差异较大,龙头开发商尽管融资成本也面临上升压力,但实质的竞争优势却在累积和提升。板块行情分化将加剧,融资渠道多元化、成本可控及土储布局广的龙头开发商将显著跑赢行业。

    楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平

    销售端:根据我们覆盖的39个大中城市地方房管局披露的数据,截至本周,一二三线城市今年住宅累计成交量同比分别为-30.8%、-11.1%、-11.3%。由于政策端的持续收紧,2018年以来整体销售同比增速持续为负。

    库存端:根据我们覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,截至本周,一二三线城市住宅库存同比增速分别为-8.7%、-18.7%、-8.2%,2018年以来各线城市库存均持续低于去年同期水平。

    去化周期:根据我们所覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,本周一二三线城市12周移动平均去化周期分别为45.6周、24.3周、55.2周,同比增速分别为19.5%、-27.4%、7.1%。

    土地市场:供给向好,需求放缓

    根据Wind披露的100大中城市土地交易数据,截至上周,一二三线城市土地供应四周滚动同比分别为-62.1%、79.9%、71.1%,成交四周滚动同比分别为-48.2%、-21.5%、-22.5%,成交总价四周滚动同比分别为-5.5%、-17.2%、-33.2%,上周一二三线土地溢价率分别为0、14.0%、11.2%。由于近期土地市场需求较为低迷,成交供应比也呈现下行的趋势,本周百城成交建面/供应建面比值为71%。

    风险提示:1.政策存在不确定性2.货币政策收紧