物业管理服务行业:南都物业IPO过会,行业资本化进程加速

事件:

    12月5日,第十七届发审委2017年第61次会议审核结果公告,南都物业服务股份有限公司首发获通过。

    投资要点:

    南都物业首发过会,物管行业境内资本化预期加强。南都物业首发申请过会,即将成为A股物业服务第一股,根据公司招股书披露,此次公司预计发行不超过1984.127万股,大约募集资金41070.81万元。自2014年彩生活在香港上市以来,碧桂园、中海、保利等大型房企瞄准中国房地产后市场巨大潜力,相继分拆旗下物业管理资产向“轻资产”运营模式转型,国内资本市场的完善为物管企业提供良好的证券化和融资平台。截止当前,除刚过会的南都物业外,已有4家公司在港股上市及58家企业在新三板挂牌,碧桂园物业、新城悦正在A股IPO审核中。我们认为,此次南都物业的过会一定程度上解答了市场对于物管公司在A股上市可行性的质疑,为物管企业资本化的重要突破,这将加强大型房企分拆物管服务资产境内上市的信心和动力,从供给上推动物业管理行业的资本化进程。

    促进行业进入轻资产运营时代,增强企业盈利能力。单独上市赋予物业管理公司在资本市场平台独立融资的能力,有希望获得外部资金来源从而脱离业务发展过程中对房企集团的资金依赖,在市场监督下加强内部经营管理改革,促进轻资产运营模式形成,改善传统物业管理业务劳动力密集型和低利润率弱点,提升盈利能力。一方面,社区智能化改造、管理信息化升级可提升服务品质、减少人力依赖;另一方面,进行产业链扩张和跨细分市场扩张,增加利润来源;最后,基于线下社区资源进行多元化业务拓展,构建商业社区模型,升级业务结构。例如,此次南都物业计划融资4.11亿元,1.4亿元将用于物业管理智能化系统项目、社区O2O平台建设等,而新城悦、碧桂园物业招股书中显示分别约36%、41%的募集资金计划用于技术升级和业务结构升级所需的基础建设。

    促进兼并收购,加速行业集中度提升。全国共有超过10万家的物业管理公司,龙头企业的市场占有率依然很低。企业在盈利需求驱动下,通过规模扩张提升市场地位、获取优质社区资源的意愿强烈,由于物管行业的区域性特征和存量替代的周期性特征,收并购为主流物管企业规模扩张较为快速、有效的手段。例如,南都物业本次首发融资中9860万元用于物业管理项目拓展,而新城悦、碧桂园物业公告用于项目拓展的资金占比也都超过计划募集资金规模的50%。上市融资增强企业资金实力,加速行业集中度提升,这一过程中龙头企业将享受行业规模增长和市场集中度提升的双重红利。

    行业评级及投资策略:我们认为物业管理服务行业前景广阔,市场竞争处于尚处于初级阶段,企业境内上市获得突破进展,将从供给上推进行业资本化进展,促进企业业务结构升级和行业集中度提升,坚定看好行业未来发展空间及头部企业的成长潜力。

    重点推荐个股:看好兼具资源和品牌优势、持续扩张能力强的行业龙头,关注区域性优质企业跨区域扩张战略布局,以及基于优质社区资源进行商业模式创新的标的。首推绿城服务(2869.HK),重点关注彩生活(1778.HK)、南都物业,同时关注新三板标的保利物业(871893.OC)、远洋亿家(837149.OC)、嘉宝股份(834962.OC)、开元物业(831971.OC)等标的。

    风险提示:1)市场竞争风险;2)劳动力成本上涨风险;3)企业业务创新及转型风险;4)推荐公司业绩不达预期风险;5)上市/挂牌公司股价波动风险。