房地产行业周报:推出共有产权住房、支撑中端购房需求

资金追捧涨价类周期股,地产白马有所承压。当前市场存量资金博弈格局未改,但在监管节奏放缓、流动性注入及创新发展战略重提等影响下,股市风险偏好有所提升。上周钢铁、有色、军工、化工等板块涨幅居前,主因价格上涨态势明朗;政策调控持续和长效机制出台对地产投资情绪构成压制,申万地产上周下跌1.85%,板块中京汉股份、市北高新、陆家嘴、京投发展、世荣兆业等涨幅居前,华联控股、世联行、新城控股跌幅居前,板块白马回调较为明显。

    北京拟推出共有产权住房,土地供应是关键。8月3日北京市住建委等发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》并公开征求意见。总体上看共有产权住房是北京之前自住型商品房的升级版,未来或与商品住房、租赁住房(含长租公寓)一起构成城市住房体系的重要组成部分。共有产权允许回购剩余产权、转让持有产权和持有期间放租,处理方式更趋灵活,其自持比例和购买价格由代持机构委托评估并由政府部门审核确定,能有效匹配当地购买力,实现“职住平衡”,缓解城市通勤和配套建设的压力。随着共有产权住房用地的放开,辅之流转范围的括大,共有产权住房或迎来规模化推广。代持机构能享受租金分成和增值收益,起到稳定器的作用,或成为未来“房地产投资银行”的雏形。

    央行发布区域金融运行报告,房地产信贷调控初见成效。8月4日央行发布《中国区域金融运行报告2017》,2016年末我国主要金融机构房地产贷款余额为26.7万亿(+27.0%),其中个人住房贷款余额为18万亿(+38.1%,较2015年末提升6.0个百分点),四季度各月新增个人住房贷款均低于2016年9月。

    住房贷款抵押价值率(LTV)在2016年为60.4%,同比提高4.8个百分点。

    央行报告强调要继续做好房地产金融调控,在支持居民合理自住购房的同时限制信贷流向投资投机性购房。从房企到位资金的角度,2016年个人按揭贷2.44万亿,增长46.5%,占比16.9%;2017H1个人按揭贷1.2万亿,增长6.7%,占比15.8%。6月首套房平均按揭利率4.89%,而5月为4.52%,今年上半年整体上看按揭贷有收紧趋势。

    龙头房企7月销售环比回落,但拿地热情不改。根据我们跟踪的样本城市数据,7月新房销量环比下降了17%;克而瑞统计的前30大房企7月销售额环比下降了34%;万科7月份销售额356亿,环比下降了27%;恒大7月销售额442亿,环比减少28%。预计7月份全国数据表现也有所回落,但在调控限价的持续影响下,开发商推盘力度不会变小,而且从拿地口径来看房企表现依然积极。

    1-7月万科拿地金额达到1700亿,占销售额的64%,中海这一比例为55%。

    对行业下半年表现我们判断为增速趋缓,整体上看并不悲观。

    龙头房企比较优势不改,长效机制短空长多。长效机制并不构成实质性利空,地产蓝筹目前面临较好的建仓时机。建议继续关注金地集团、保利地产、陆家嘴、天健集团、南山控股、南国置业等,港股关注碧桂园、融创中国、宝龙地产、旭辉控股等。