对广州租房改革的点评:使用价值向产权价值靠拢,租金价格上修

广州发布文件进行租房市场改革,明确牵头部委保障2020年形成供应体系。文件从需求和供给两个角度对租房市场进行改革。需求改革主要体现在:1)具备广州户籍、人才绿卡持有人子女等,在广州无产权房屋、且有租赁合同的情况下,由居住地教育主管部门安排就学;2)减免增值税,个人租房按1.5%计征,月收入不超过3万元的免征;3)控制承租人成本,保障长期租赁权益。供给改革主要体现在:1)增加租赁用地供地,并纳入土地供应计划,土地溢价率超过上限之后竞自持租赁面积;2)允许商业用房转租赁用房,改为民水民电,但不得销售;3)发展城中村改建租赁用房。重要的是,对于各措施都明确牵头和配合部委,可执行度较强。

    需求端并非核心矛盾:对新增需求有一定行为改变,部分购房周期拉长。

    1)由于要求无房才能申请,因此一旦购房,则会对学区资格造成影响,按照25~30岁生子计算,大多在毕业后5年内有学区房需求,不排除有家庭选择不购房以换取学区名额,在小孩入学后再买房。2)做一个极端假设,即小孩上学后即可退租购房、同时毕业后马上生子,那么最快买房周期变成8年。因此,尽管不排除会有家庭选择不购房而租房,但是由于时间周期太长,实际影响较小。

    杀手锏在供给端:使用权价值向产权价值靠拢。1)供给端增加三大供给渠道,一是土地出让竞价超上限从以往的竞配保障房改为竞持租赁面积,二是商业用房改建持有型租赁用房,三是城中村改造为租赁用房。尽管不确定以上租赁用房是否会获取学区资格,但从租赁市场供给角度,确实会有明显增加;2)产权和使用权价值拉近,在目前楼市中,产权价值极高,体现为高房价,但使用权价值低,体现为低租金。这个差异价值在于产权具有资源排他性,一旦执行,这种排他性溢价会在一定时间段内受到削弱。

    教育配额的稀缺性溢价给学区房定价,因此排他性溢价减少带来的是租金上行。学区房价格较高,反应教育资源供需不足,因此除排他性溢价外,影响学区房最大因素是稀缺性溢价,此价值不会受入学方式影响,只会受教育配额影响。因此,教育配额稀缺性定价的学区房价格,不会降低产权价值,但会因为排他性溢价减少而带来使用权价值上升,表现为租金上涨。

    我们认为,未来1~2年,一二线城市租金市场将再度迎来普遍上涨,产业结构调整带来人口迁出影响减弱,新产业形成带来的人口流入再次出现。