房地产行业周报:关注万科复牌和区域主题

万科周一复牌,股价积极表现或提振板块。恒大持有万科的股权全部转让给深圳地铁,每股18.8元,相比6月7日停牌价格20.87折让10%,符合我们的预期,相比之前受让华润持有的万科股权的单价22.00折让15%。恒大折价转让万科股权从侧面说明了深圳国资委的强势溢价能力。深圳地铁表示入股万科将有利于双方在发挥各自优势的同时,形成更加有效的战略协同,将支持万科管理团队按照既定战略目标,实施运营和管理。万科也将深圳地铁定义为基石股东而非简单的第一大股东。我们判断,公司大概率会维持当前管理团队并按“轨道+物业”模式践行大型城市综合配套商的发展策略。后续来看,深圳地铁旗下资源有望注入万科,或一次性显著增厚公司NAV。

    板块上周表现稍逊,模拟组合新加入天健集团。上周(2017年第23周)申万房地产板块整体上涨2.81%,在申万28个子行业中表现稍逊,成交量1081亿,环比上升62.3%,成交量显著提升。出于对城市更新概念的看好,上周模拟组合新加入天健集团。截止到上周末,我们模拟组合累计绝对收益16.4%,相对申万房地产收益11.4%,均有所回升,整体持仓水平较上周提升23.5%至63%。

    l6月第二批特色小镇名单上报,利好华侨城、华夏幸福、南国置业等。2016年10月,国家住房城乡建设部公布了第一批127个特色小镇名单,其中旅游型小镇50.39%。在这其中,以体育元素为主的小镇也逐渐开始出现。今年5月9日国家体育总局办公厅下发《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》,正式启动了运动休闲特色小镇建设工作。住建部要求各省在今年6月底前,上交300个特色小镇的推荐名单,规定了“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3”,也就意味着需要寻找更多的“特色”了,可能涉及到的方向或包括体育小镇、创意、休闲、养老等。特色小镇与地产开发不可分割,但显然同于传统地产开发的快速变现,而是立足特色主题、经营管理和新型城镇化的思路,在商业盈利模式上看还难以证实,我们仅推荐有基本面的相关标的。

    我们统计了龙头房企1-5月最新的销售数据以及近期房企股东减持情况。碧桂园和新城控股1-5月销售金额同比增速分别达到155.7%和96.5%;新城控股5月份单月销售金额增速更是达到113.8%。本周中洲控股、中茵股份、南国置业、金地集团、世纪星源有股东减持或公布减持计划。

    从特色小镇、城市更新和粤港澳大湾区等思路选股。特色小镇和城市更新主题持续发酵;香港回归20周年,粤港澳大湾区热度或再次提升。我们看好地产板块的投资机会。关注估值便宜、基本面上行趋势明朗、存在持续催化剂的个股。A股建议关注华侨城、华夏幸福、招商蛇口、绿地控股、金地集团、新城控股、天健集团、南国置业、中航地产等。H股建议关注碧桂园、融创中国、中国恒大、宝龙地产等。

    风险提示:金融去杠杆风险、房地产调控政策或进一步趋紧等。