房地产行业:房企融资持续收紧,存量债务或在未来几年集中兑付

银监会将违规开展房地产信托业务列入检查要点。

    近期,银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》,其中将违规开展房地产信托业务列入检查要点。实际上,在去年三季度经济金融形势分析会以及17年4月银监会风险防范指导意见中均提及关于房地产信托的监管,因此,尽管此次《要点》仅用于指导具体检查项目,并非发布监管政策,但也侧面反映了监管层对于清理违规杠杆配资的持续关注。目前,银行通道的开发贷和委托贷款、证监会的公司债和股权融资、表外融资的地产基金和资管计划均受到管控限制,而银行间的中票和信托融资、表外融资的资产证券化均暂时未有监管政策,从而使得房企融资逐步转向这类渠道,其中中票又受到资产比例的限制要求,信托、其他创新产品就会受到房企青睐,这种情况下,银监会将违规开展房地产信托业务列入检查要点也就不难理解。

    房企融资结构中非标占比提升,融资成本呈现上行。

    我们监控的主要上市房企融资数据显示,1-4月份,样本房企总融资规模3109亿,同比大幅下滑42%,但从融资结构来看,受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑,融资规模分别同比下滑65%、99%和89%,尤其是公司债及再融资规模分别由去年同期的1859亿、334亿大幅下滑至20亿、37亿元。于此同时,信托贷款、中期票据以及其他债权融资(包含资产证券化等创新融资)占比均有所提升,其中其他债权融资占比提升尤其显著。而资金成本方面,1-4月份样本房企可监控的综合资金成本为6.1%,与16年相比回升0.5个百分点,一方面是由于近期开发贷、委托贷款、公司债成本均呈现上行,另一方面,非标融资成本相对较高,占比的大幅提升带动综合成本提升。

    房企存量债务或在未来几年集中兑付。

    2016年,上市房企杠杆小幅改善,并且负债结构更加优化,主要得益于销售回款改善以及公司长短债的置换。但去年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域,大量的表外融资使得房企杠杆水平确实存在被低估的现象。我们认为未来需警惕房企的存量债务兑付风险。一方面,房企资金端在销售逐步下行以及融资环境持续收紧的背景下将继续承压。而债务端,根据我们统计,过去两年房企存量债务的期限在2-3年,未来几年将迎来集中兑付期,需要警惕中小型房企的兑付风险。