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银监会严查房地产信托业务点评:检查要点细化,剑指土地融资

类型:行业研究  机构:兴业经济研究咨询股份有限公司   研究员:兴业研究所  日期:2017-05-26
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5月24日,据中国证券报报道,近期银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》,其中涉及房地产信托业务主要包括以下两方面:(1)是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相规避监管向房企融资,或协助其他机构违规开展房地产信托业务。(2)“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权、房企以股东借款充当劣后受益人、以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款的情况。

    1、审查细化到特定交易结构层面,直指房企土地融资

    房地产信托传统交易结构为抵押贷款,募集资金严禁用于拿地。为了规避开发贷资金用途的限制,其他常见的交易结构包括“股+债”、“有限合伙制投资”和“收益权转让1”等,均在此次审查要点中被明确提及,

    2、“股+债”为信托对接土地融资的主要形式,是审查的重中之重

    “股+债”常见的交易结构包括以下两种:(1)股权+股东借款:信托计划部分资金通过受让或增资持有项目公司股权,剩余资金作为股东借款投入。(2)次级债权+优先级股权:房企以应收项目公司债权或关联方以应收债权认购信托计划次级份额,投资者持有优先级份额受让项目公司股权。受益于股权投资可用于拿地、信托持股比例高时房企项目可出表等优势,“股+债”为房地产信托主要交易结构之一。但该结构中名股实债、股东借款充当劣后和归还股东借款等难监管的资金用途均为此次审查的重点,预计未来此类业务将严格受限。

    3、严监管背景下,房地产信托规模将下滑,并购融资存在业务机会

    受去年下半年以来,房企公司债、私募资管计划等多种融资渠道严格受限,对信托的融资需求随之提升,2016年三季度以来房地产信托余额同比增速已由负转正。在目前严监管的背景下,主要符合监管要求的交易结构将局限于开发贷和少量非固定收益类股权投资,预计房地产信托业务规模将明显下滑。

    业务机会方面,房企通过并购获取项目需求将上升。受行业集中度上行、一级招拍挂难度大且价格高、拿地融资渠道基本被切断等影响,大中型房企并购意愿将进一步提升。项目并购为获取二手地,楼面价远低于招拍挂,有利于降低房企拿地成本且不会助长一级土地市场的热度,预计并购融资方面仍存在业务机会。

    4、信用债方面,可适当配置短期限高收益债,但中长期仍以稳为主

    对房企而言,较为通畅的融资渠道主要为银行及信托开发贷、中票短融和项目股权融资,融资环境持续恶化。从房企信用债配置角度,短期信用风险可控,但随着2018年下半年以后债券集中回售/到期,调控趋严背景下销售持续放缓,高杠杆及区域型房企信用风险将明显上行。建议对于期限较短债券,可适量配置部分杠杆水平偏高的中型房企,获取超额收益;对于中长期限债券,则配置经营风格稳健、融资渠道相对通畅的大中型房企,谨慎对待开发规模小的区域房企及高杠杆激进扩张企业,建议尤其规避其中土储可供开发年限不足1年的房企。

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