银监会严查房地产信托业务点评:检查要点细化,剑指土地融资

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    5月24日,据中国证券报报道,近期银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》,其中涉及房地产信托业务主要包括以下两方面:(1)是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相规避监管向房企融资,或协助其他机构违规开展房地产信托业务。(2)“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权、房企以股东借款充当劣后受益人、以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款的情况。

    1、审查细化到特定交易结构层面,直指房企土地融资

    房地产信托传统交易结构为抵押贷款,募集资金严禁用于拿地。为了规避开发贷资金用途的限制,其他常见的交易结构包括“股+债”、“有限合伙制投资”和“收益权转让1”等,均在此次审查要点中被明确提及,房企通过信托渠道融资拿地基本被切断。

    2、“股+债”为信托对接土地融资的主要形式,是审查的重中之重

    “股+债”常见的交易结构包括以下两种:(1)股权+股东借款:信托计划部分资金通过受让或增资持有项目公司股权,剩余资金作为股东借款投入。(2)次级债权+优先级股权:房企以应收项目公司债权或关联方以应收债权认购信托计划次级份额,投资者持有优先级份额受让项目公司股权。受益于股权投资可用于拿地、信托持股比例高时房企项目可出表等优势,“股+债”为房地产信托主要交易结构之一。但该结构中名股实债、股东借款充当劣后和归还股东借款等难监管的资金用途均为此次审查的重点,预计未来此类业务将严格受限。

    3、严监管背景下,房地产信托规模将下滑,并购融资存在业务机会

    受去年下半年以来,房企公司债、私募资管计划等多种融资渠道严格受限,对信托的融资需求随之提升,2016年三季度以来房地产信托余额同比增速已由负转正。在目前严监管的背景下,主要符合监管要求的交易结构将局限于开发贷和少量非固定收益类股权投资,预计房地产信托业务规模将明显下滑。

    业务机会方面,房企通过并购获取项目需求将上升。受行业集中度上行、一级招拍挂难度大且价格高、拿地融资渠道基本被切断等影响,大中型房企并购意愿将进一步提升。项目并购为获取二手地,楼面价远低于招拍挂,有利于降低房企拿地成本且不会助长一级土地市场的热度,预计并购融资方面仍存在业务机会。