房地产行业周报:一二线降温,三四线势头持续

行业跟踪(2017.05.12-2017.05.18)

    一线城市:成交持续低于2014年的周均销售水平,同比预计跌幅将扩大 上周(5.12-5.18)我们跟踪的4个一线城市一手房成交5131套(54.24万方),环比下滑19.6%(上周8.8%),同比下滑40.9%(上周31.2%)。北、上、广、深同比增速分别为-60.8%、-33.0%、-38.7%、-27.3%,近6在周以来周均成交甚至低于2014年的平均水平,史上最大力度的调控效果持续。上年5、6月后,一线逐步进入销售高峰,同比跌幅预计将扩大。

    二线城市:高基数效应持续至10月,同比降幅预计维持,但成交周均维持在2-3万套左右,不必过于谨慎 我们跟踪的16个二线城市一手房成交2.22万套(241.9万方),环比下降18.6%,同比下滑39.1%。由于2016年3-4月份基数抬升(周成交量均在4-6万套),而且基数效应至少持续到10月前,因此预计二线同比降幅至少保持在目前水平。但即使调控持续升级,二线一手房成交保持在2-3万套左右的中枢波动,没有明显下滑的趋势,并不必过于谨慎。

    三四线城市:三四线城市:本周三四线势头持续,环比、同比分别增6.51%和45.8%,1-20周累计同比增32.5% 我们跟踪的三线城市(26个)一手房成交2.72万套,同比增长45.8%,1-20周累计同比增长32.5%,高于2016年0.78万套左右的周均销售水平。累计增幅排名靠前的分别问徐州、湘潭、常德、泰州等。二手房交易:5个三线城市环比下降1.4%,同比增长109.2%,继续保持强劲势头;去化周期方面:我们跟踪的9个三四线城市中,除去泉州外,其余城市去化周期均低于12个月,常德、淮安、安庆和惠州甚至低于一线城市的水平。

    土地(2017.05.08-2017.05.14):供应量涨、成交总价环比下降8.01% 本周土地供应建筑面积环比上升18.61%,同比下降7.8%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-23.42%、2.81%、42.31%;挂牌均价环比上升42.26%,同比上升;本周成交土地规划建筑面积环比下降4.81%,同比下降26%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-84.06%、24.86%、-9.48%;成交均价环比下降3.37%,同比下降31.79%;,成交总价环比下降8.01%,同比下降49.52%;

    政策:住建部:房企取得预售证后应10日内应对外销售。19日,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》称,房地产开发企业预售住房的,应当取得预售许可证;取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格并对外销售。

    公司跟踪:万科A:公司与投资机构合作成立中城乾元基金,北京万科计划认缴不超过11.95亿,上海中城和上海信托计划合计认缴不超过41.87亿,主用于投资北京地产项目;

    投资建议:上周房地产指数上涨1.47%,“中央特区”区域主题相关标的涨幅居前,地产指数结束了连续4周的下跌。近期房企海外融资进一步受限,限售城市进一步拓展,开发商和居民都面临越来越紧的加杠杆约束,行业预期也进一步下降,但我们对行业数据并不悲观,下半年我们依旧看好三四线城市在棚改货币化带动的改善需求以及一二线外溢推动下的持续去库存机会。短期重点推荐金融街、华侨城、阳光城,并持续推荐几大主线:三大区域主题带动的价值投资机会(招商蛇口、华侨城、金融街)+三四线去库存是全年主线(华夏、新城)+棚改货币化是政策红利(粤泰、城建、新湖)+低估就是硬道理(阳光城、广宇发展、上实发展、金地集团)+地产长期趋势(嘉宝、阳光股份、世联行、南山控股)。