2022年开发贷银行龙头股有哪些，开发贷银行板块概念股一览表

   　　1、交房资金龙头股缺口测算

 

    　　停贷项目龙头股特征：①城市龙头股方面，主要分布在新一线城市。停贷城市主要有三个特征，土地财政依赖度高、房地产GDP增速高、存在预售资金监管不严情况。②开发商方面，本地房企和出险全国性房企为主。③销售进度方面，停贷项目开盘时间集中在2019-2020年，平均销售进度近90%。

 

    　　交房资金缺口：①从行业层面测算，保交房资金概念股缺口约1949亿元。②从房企角度测算，资不抵债的缺口约6541亿元，保交房缺口约3696亿元。③从停贷项目测算，保交房资金缺口约3614亿元。

 

    　　2、银行潜在风险敞口

 

    　　银行的房地产整体敞口：地产风险主要影响房企、地产供应商、居民、地方政府四类主体，对应银行开发贷、供应链贷款、按揭、政信贷款和城投债五类资产，22H1末相关敞口分别占总资产4.1%、0.4%、12.8%、12.1%、4.5%，合计占总资产34%。

 

    　　保交楼可避免风险恶化：当前避免风险进一步恶化，保交楼是关键。如果能够交房，在项目足值的情况下，各类主体（施工相关的施工方及供应商、银行等）可以得到偿付；项目不足值的情况下，各类主体的损失也显著小于烂尾状态。

 

    　　各家银行潜在损失规模：①按揭银行：测算停贷项目对应的按揭贷款敞口6516亿元，按揭银行潜在损失规模为3540亿元。四大行和民生潜在损失敞口可能较大。②开发贷银行龙头股：测算停贷项目中的开发贷款潜在损失规模2539亿元。四大行和光大潜在损失敞口可能较大。

 

    　　3、地产风险化解路径

 

    　　当前主要症结：债权债务关系复杂、并购重组资产定价困难、销售停滞没有回款、施工要求从垫资到现款、项目资金挪用严重。

 

    　　潜在化解思路：（1）事前必须要厘清债务关系。（2）根据项目足值程度的方案：①完全足值项目，盘活难度较小，可市场化化解；②不足值但潜在可回收按揭价值高于额外投入的，可协调按揭银行或地方政府介入；③完全不足值的情况，超额损失可能由地方政府承担，也可以考虑与足值项目打包处理。（3）保交房潜在出资模式分析：考虑到市场化消纳能力有限、地方政府财力不足，我们推测主要出资化解模式为地方政府组织协调，央行和金融机构出资化解风险，最终超额亏损地方政府承担。

 

    　　4、地产银行长期趋势

 

    　　地产转向理性发展：（1）地产风险失控概率不高，对银行存量资产质量影响有限。与美国危机前夕状态相比，我国房地产市场风险可控。①购房者质量较高，实际首付比近70%，缓冲空间足。②房价回落幅度有限。③政策仍有放松空间。④金融创新严监管，风险可控。（2）未来房地产市场新增容量收缩已成定局，银行投放转型面临挑战。①乐观情形下，预计按揭年度增量逐年下行，从2020年的4.4万亿元下降至2030年的0.7万亿元。②悲观情形下，按揭规模2025年前后见顶，转为负增长。

 

    　　银行资产转型方向：（1）中长期看产业结构、区域结构和客户结构的转型发展。关注在绿色经济、专精特新等产业方向，长三角和粤港澳大湾区等区位方向，小微客群等客群方向布局较多的银行。（2）中短期看稳增长逻辑下制造业和基建行业的投资机会。

 

    　　5、黎明之前正向期权

 

    　　估值已充分反应悲观预期。最新银行PB估值仅0.56x，隐含不良率17.56%、不良额24万亿。而我们测算的潜在按揭+开发贷损失敞口仅6079亿元。

 

    　　积极把握银行股正向期权。地产纾困政策逐渐明朗，银行概念股板块黎明即将到来，建议积极把握银行股正向期权。个股推荐：兴业、平安、南京。

 

    　　风险提示：宏观经济失速，不良大幅爆发；地产概念股风险扩大，房企风险传染。

 

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