物管行业股票2023业绩分析：新房成交季节性回落，二手成交延续上升趋势

      房地产及物管行业23年第15周周报：居民需求明显修复 政策环境持续改善

 

      本周政策情况：推动房地产业向新发展模式平稳过渡，杭州限购放松。

 

      央行货币政策委员会23Q1 例会指出，有效防范化解优质头部房企风险，因城施策支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。地方层面，本周杭州限购放松，合肥等地公积金放松。

 

      本周基本面情况：新房成交季节性边际回落，二手成交延续上升趋势。

 

      本周59 城新房环比下降6.1%，但同比仍上升24.0%；一线、二线、三四线分别同比上行100.3%、21.0%、9.6%，一线高增主要由于上海、广州受疫情影响22 年同期基数较低；分城市来看，一线深圳、广州维持环比上行，二线分化较明显，南京、合肥、西安、成都等表现较好。

 

      本周13 城二手房环比上升22.0%，同比上升57.8%，延续上升趋势。

 

      推盘方面，11 城单周商品房推盘面积环比+20.3%，同比-22.0%，23年4 月前13 天推盘面积同比-33.7%。本周11 城商品房批售比（移动平均3 个月）为0.92，环比持平，去化周期23.24 个月，边际上行。

 

      本周土地情况：土地成交边际下行，绝对规模仍处低位。23 年第15周商住土地成交面积环比下降75.9%，出让金环比下降79.7%，溢价率为5.9%，环比上升0.3pct，近期土地市场溢价率有回升趋势。23年前15 周（2022.12.26-2023.4.9），商住土地累计成交面积同比下降14.1%，出让金同比下降3.9%，其中一线、三线商住土地累计出让金同比分别下降34.5%、11.7%，二线累计同比上升14.1%。

 

      开发板块观点：居民需求明显修复，政策环境持续改善。本周重点城市新房及二手房成交规模环比继续下降，但同比仍高于22 年同期，4月前13 天成交同比增长24%。从居民贷款变动情况来看，3 月居民中长期贷款净增6348 亿元，是22 年月均净增规模的1.77 倍，春节后显著提升到访去化水平在3 月数据中集中体现，后续或随着到访及成交回落。本周住建部部长倪虹表示房地产行业企业要充分发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用，自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任，央行货币政策委员会则表示要有效防范化解优质头部房企风险，因城施策支持刚性和改善性住房需求。地方层面杭州部分区域放松限购及落户标准，中央及地方层面政策表态及环境均持续改善，推动行业基本面企修复，建议关注板块及优质房企的投资机会。

 

      本周物业观点：板块低位震荡，龙头民企有所反弹。本周恒生指数+0.5%，物业板块平均+2.4%，其中央国企龙头上升3.3%，民企龙头上升6.5%，物业板块整体动态PE10.9x，处于20 年以来4%分位。